公司近况

    　　万科A于2 月12 日晚间公告《2023 年度非公开发行A股股票预案》，拟向不超过35 名的特定对象非公开发行不超过11 亿股，募资不超过150 亿元。本次非公开发行股票的募集资金将用于11 个房地产项目及补充流动资金。

    　　评论

    　　本次募资有利于公司增强资金实力和抗风险能力，夯实主营业务经营能力。

    　　公司拟将本次非公开发行募集的资金中的105 亿元用于建设位于郑州、鞍山、中山、西安、重庆、长春、成都、广州、杭州、珠海的11 个房地产开发项目，此外剩余的45 亿元将用于补充流动资金，合计150 亿元，本次定增募资金额为2022 年11 月房企股权融资放松至今规模最大的一笔。若本次非公开发预案得以实施，我们认为相应项目的现金流和交付安全能够得到加强，所有者权益的增厚亦有助于公司优化资产负债结构。本次非公开发行预案规定发行价格不低于定价基准日前20 个交易日公司A股股票交易均价的80%，我们建议投资者后续关注实际定价方案的落地及其对应的估值水平。

    　　行业下行期财务安全有保障，积极利用融资端优势。3Q22 末公司净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为43.2%、67.5%、1.9 倍，稳居“三条红线”绿档；有息负债余额较年初扩张11%至2943 亿元，其中短期负债占比较年初下降至1ppt至21%，债务结构进一步优化。2022 全年公司新增公开债券融资543 亿元，平均票面利率仅2.95%，同时公司通过与六大行签订合作协议、交易商协会储架式注册发行等方式进一步丰富融资资源储备，债权融资优势凸显。我们认为公司此次作为优质房企积极把握股权融资的窗口期，有望为其在行业下行期穿越周期提供更充分保障。

    　　关注开发业务基本盘后续边际变化。公司2022 年销售金额同比下降34%至4170 亿元，销售排名降至第3 名（克而瑞口径，下同）；2023 年1 月销售金额同比下降10%至286 亿元（Top10 房企同比下跌22%），位列行业第2名。考虑到公司2022 年拿地强度仅22%，年末可售货值有所下降，我们认为公司2023 年销售增速可能受到影响，须密切关注公司后续土储补充的规模、节奏和区位。同时，我们认为本次定增事项体现出公司对开发业务基本盘的重视和扩表意愿的边际提升，若定增方案得以顺利实施，将有望增强公司报表扩张的能力，为投资强度提升增加保障。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到定增尚未完成，维持2022/2023/2024 年盈利预测不变。公司当前股价交易于8.7/8.6 倍2023/2024 年市盈率。维持跑赢行业评级和23.2 元目标价，对应5 倍2023 年住宅开发业务目标PE和1517 亿元非住业务目标市值（已考虑未上市折价），较当前股价有31%的上行空间。

    　　风险

    　　销售拿地质、量低于预期；非公开发行事项存在不确定性。

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