事件：2023 年2 月12 日，公司发布《2023 年度非公开发行A 股股票预案》（以下简称《预案》）。

    　　点评：定增提升综合实力，1 月销售降幅收窄，22 年Q4 拿地力度提升。

    　　定增提升综合实力，保障业务持续增长：根据《预案》，本次非公开发行股票拟向不超过35 名（含）特定对象发行不超过11 亿股（含）A 股股票，预计不超过本次发行前公司A 股总股本（含库存股）的11.32%；本次非公开发行股票拟募资总额不超150.0 亿元（含），计划用于中山金域国际等11 个房地产项目共105亿元，其余45 亿元用于补充流动资金。本次非公开发行尚无确定的发行对象。

    　　本次非公开发行股票，将有利于优化公司的资本结构，提升公司的资金实力，增强公司的抗风险能力，为公司的业务持续增长提供坚实保障。

    　　22 年销售下滑明显，1 月销售降幅收窄：22 年全年，公司累计实现合同销售额4,169.7 亿元，同比减少33.6%，下滑幅度明显；23 年1 月，公司实现合同销售额286.3 亿元，同比减少19.6%，降幅较22 年全年同比降幅边际收窄。公司积极调整销售策略，加大在上海区域、南方区域等核心地区的开工与推盘，目前核心城市货值充足，随着市场需求回暖，公司销售有望逐步止跌回升。

    　　22 年Q4 拿地力度提升，聚焦核心深耕城市：22 年Q4，公司新增土储总建面286.7 万平米，权益建面175.1 万平米；拿地总额为405.3 亿元，占全年拿地总额的43.9%，全口径拿地销售比为39.6%，其中于上海、深圳等一线及强二线城市拿地金额合计占比高达98.2%。公司保持稳健经营，坚持量入为出，22 年Q4 投资力度提升明显，本次股票定增将补强公司现金流，助力投资力度回升。

    　　信用保持稳定，资产加速盘活：22 年Q4，公司发行中票共57 亿元，发行利率为3.0%；发行公司债25 亿元，发行利率为3.45%，融资渠道畅通，信用优势显著。23 年1 月，公司与中国建设银行下属公司共同投资设立建万住房租赁基金，基金募集规模100 亿元，主要投资于公司子公司及关联公司的自持住宅、长租公寓等存量资产，用于租赁住房，助力公司加快现金回流，提升资产收益率。

    　　盈利预测、估值与评级：公司作为行业头部优质房企，品牌成熟，拿地审慎，财务稳健，经营服务业务发展较快。维持公司22-24 年EPS 预测为2.02 元、2.31元、2.69 元，当前A 股股价对应22-24 年PE 估值为8.7/7.6/6.6 倍，维持A/H股“买入”评级。

    　　风险提示：销售与拿地不达预期，竣工与交付不达预期，市场下行超预期等风险。

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