事件描述

    公司2023Q1实现营收33.1亿（+30.3%），归母净利润1.8亿（+27.2%）。

    事件评论

    一季度业绩稳健增长，全年盈利表现或仍具弹性。截至2022Q1末公司管理面积达到3.15亿平（同比+8.2%），管理规模的稳步提升（去年并表的新中物业、深圳汇勤也开始贡献增量）以及增值服务的培育助力公司营收增长，2023Q1实现营收33.1亿（+30.3%）。人力成本提升与市拓难度加大等共同作用，公司2023Q1综合毛利率同比下降1.1pct至12.2%，对业绩形成一定拖累：但2023Q1单季毛利率已经高于去年全年（11.8%）与2022Q4单季（11.7%）水平。税费比例下降（尤其有息负债规模下降后财务费用下降）较大程度对冲毛利率下降影响，最终公司2023Q1实现归母净利润1.8亿（+27.2%），仍录得较稳健增长。后续展望方面，2023年公司收入指引为156亿（+19.8%），考虑到公司稳健的基本盘与良好的外拓能力，收入目标达成可能性较高，而在物管利润率修复、重资产拖累下降（减值与财务负担）、资管分部恢复正常（去年租金减免影响业绩0.81亿元）、收并购贡献等共同作用下，公司盈利表现或更具弹性。

    持续强化市拓能力与优势赛道，增值服务实现良好开局。截至2022年末，公司在管规模3.1亿平，其中住宅/非住业态规模占比分别为41.2%/58.8%。公司2022年新签年度合同额33.1亿，其中非住占比达81.1%；第三方拓展占据绝对主力地位（占新签年度合同额的83.8%），且过半项自为千方级以上。本年度公司继续积极拓展，持续强化优势赛道，2023Q1新签年度合同额8.04亿元（+10.1%），新增办公类、园区类、政府类项目30余个，中标中芯上海等多个金额大、具有开拓意义项目（千万级项目占比近3成）；总对总、合资合作等模式也结出累累硕果。增值服务实现良好开局，平台增值端延续高增势头，2023Q1到家汇商城实现全平台交易额2.67亿元（+50.8%）；持续深挖客户需求，如3装证母影丽不：号0006幸张影游运坚国专李张克，于月轻重分离持续提速，收并购仍值得期待。在深圳中航城、昆山中航、赣州九方等股权成功转让后，公司于去年12月披露筹划进一步资产出售事宜。截至2023Q1末，公司投资性房地产、存货等重资产合计67.6亿，若资产剥离成功落地，预计近44亿重资产将出表，业绩压制因素有望持续缓解，有息负债亦将大幅下降，回笼大量现金也可用于未来收并购。公司前期四单收并购均已成功并表，为公司带来业绩增量，后续收并购亦值期待。

    业绩稳健增长可期，轻重分离、收并购与免租终止提供潜在弹性。公司是典型央企物管龙头，内生与外拓双轮驱动下，物管主业有望延续稳健增长超势，盈利能力也将逐步修复此外，公司轻重分离持续推进，财务负担将进一步降低，去年租金减免也带来相对低基数，行业整合背景下收并购依然可期，这些因素都将为今年盈利提供潜在弹性。预计2023-2025年归母净利为7.7/9.6/12.3亿元，对应估值为20.4/16.4/12.7X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1、公司物管利润率修复进度不及预期2、轻重分离进度不及预期。

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