23Q1 营收同比+19%，归母净利润同比+10%，略低于市场预期。2023Q1，公司实现营业收入7.3 亿元，同比+18.7%；归母净利润0.47 亿元，同比+10.3%，略低于预期；扣非后归母净利润0.45 亿元，同比+11.5%。2023Q1，公司毛利率和归母净利率分别为15.8%、6.5%，分别同比-2.1、-0.5pct；基本每股收益0.21 元，同比-22.2%；三项费用率为7.3%，同比-3.5pct；加权净资产收益率为4.6%，同比+0.3pct；公司营收保持较高增速，主要源于：1）公司在管规模稳步增长；2）22 年，新拓展项目中标总金额约19 亿元，新签约合同年金额约10 亿元，同比+23%；3）延伸增值服务带来的收入增长。公司业绩增速低于营收增速，主要源于新项目入场前期费用较高，综合毛利率较低。

    23Q1 新拓展项目金额4.3 亿，同比+15%，年化合同金额2.1 亿。2022 年，公司新拓展项目中标总金额约4.3 亿元，同比+15%，饱和年化合同收入金额2.1 亿元，同比-4%，其中重庆以外区域占比90%。截至2023Q1 末，公司在管面积1.3 亿平米，在管项目数538个，较年初新增25 个。22 年以来，公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，推动全国化经营布局，新设立南宁公司、厦门公司，分别负责广西、福建区域内物业管理及业务拓展。22 年，公司调整了2021 年限制性股票激励计划考核办法，新推出2022 年限制性股票激励计划，并启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系，实现激励的阶段性与延续性。此外，近期公司公告了重大资产购买预案，公司拟以支付现金方式收购13名自然人合计持有的沧恒投资80%股权，交易作价暂定为7.88 亿元，标的公司22-24 年的承诺净利润数分别为8,400 万元、1.01 亿元、1.226 亿元，对应22-24 年CAGR21%，有望增厚公司业绩。标的公司主要业务为电站物业服务，公司通过收购切入门槛较高的能源物业领域，实现新业态战略发展的新突破。

    办公、航空、公共业态均保持高速增长，扩展共建业态深度与广度。2022 年，分业态来看，办公物业、航空物业、公共物业、学校物业、商住物业收入分别占比40.8%、10.6%、21.4%、14.4%、12.8%，分别同比+38%、+15%、+31%、+13%、+2%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比92.6%、3.8%、3.6%，分别同比+24%、-7%、+100%。

    　　分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比40%、60%，分别同比+5%、+42%，公司全国化布局持续推进。22 年，办公物业及公共物业方面，公司新中标中国银保监会、中移在线、海南电网等重大标志性项目及多个军队业态项目；公共物业方面，公司在医养业态取得突破，进驻西南医院、三亚疗养院、海南大健康等项目；战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面，公司新中标珠海、成都、贵阳、黑龙江、宁波等5 个机场，并且随着机场运营逐渐恢复正常，客流量复苏回升，公司在航空业态的拓展优势将持续领先。

    投资分析意见：业绩稳增，拓展积极，维持“买入”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。后续毛利率修复、增值服务渗透率提升、费用率影响逐步弱化之下，公司业绩有望加速释放。考虑到公司Q1 业绩略低于预期，我们下调公司2023-24 年归母净利润预测至2.60、3.53、4.85 亿元（原预测值为2.72、3.69、5.07 亿元），维持“买入”评级。

    风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险。

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