碧云尊邸交付结转，房地产销售收入持续高增：公司2022 年全年房地产销售业务实现营业收入33.19 亿元，同比+18.73%；毛利率为77.74%，同比微增1.91pct；主要原因为高毛利的碧云尊邸项目交付后销售金额逐步结转为营收。截止2022 年末，碧云尊邸项目待结转面积为3.73 万平米，待结转金额43.32 亿元（含税），预计该部分将在2023 年结转完成，可形成对2023 年房地产销售业务收入及毛利率的有效支撑。

    　　租赁业务经营稳健，出租率持续攀升：公司持有可供出租的经营性房产以产业园为主，截止2022 年末持有各类经营性物业合计约302 万平米，2022 年全年实现房地产租赁业务营收15.88 亿元，同比下降5.46%；毛利率53.34%，同比降低6.32pct；主要原因为公司落实租金减免政策，为小微企业和个体工商户减免租金。但2022 年平均出租率达到86.6%，较上年提升2.6pct，为近年来的最高水平。目前公司拥有4-02 地块项目、29-04 地块项目、12B-03 地块项目及29/30-02 地块改扩建项目4 个工业在建项目，未来园区储备较为充足，同时随着疫情结束及出租率的提升，租赁业务收入利润有望修复。

    　　财务稳健，融资成本持续优化：公司财务状况一直较为稳健，截止2023Q1末，公司公告口径剔除预收款项后的资产负债率为50.43%，现金短债比为1.74，净负债率为27.05%。得益于其稳健的经营风格，公司的融资成本持续优化，2022 年全年平均融资成本较2021 年进一步下降0.43pct 至3.24%。

    　　深耕浦东，主动布局中心城区，积极补充土地储备：依赖在浦东区域多年的经营积累，公司持续关注浦东住宅地块，2022 年竞得周浦地块（计容建面约10 万平米，总投资额46 亿元）；2023 年1 月公司联合体被确定为中心城区虹口区138 街坊和135 街坊住宅地块更新项目最终实施主体。未来可售资源较为充裕，但我们预计新获取项目毛利率低于碧云尊邸项目，未来房地产销售业务毛利率可能承压。

    　　投资建议：公司深耕上海浦东金桥区域，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块。其中，随碧云尊邸项目持续交付结转，2023 年房地产销售业绩将持续得以释放；随疫情影响消除及出租率攀升，租赁业务收入利润有望修复。我们预计公司2023-2025 年实现营业收入63.83/70.26/79.87 亿元，归母净利润17.82/15.08/18.95 亿元。对应PE 分别为8.3/9.8/7.8 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。

    　　风险提示：产业园招租不及预期，土地投资拓展不及预期，出租率下降，房地产政策超预期收紧，融资成本上行等。

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