23Q1-Q3 营收同比-15%，业绩同比+28%、符合预期，利润率提升、业绩高增。据公司公告，23Q1-Q3，公司营业收入758.3 亿元，同比-15.3%；归母净利润37.7 亿元，同比+27.5%，符合预期；扣非后归母净利润29.6 亿元，同比+27.5%；基本每股收益0.39 元/股，同比+44.4%；加权净资产收益率3.6%，同比+1.1pct。毛利率和归母净利率分别为18.3%和5.0%，分别-0.5pct 和+1.7pct；三项费用率6.4%，同比-0.2pct。其中，23 年第三季度，公司实现营收243.9 亿元，同比-23.6%；归母净利润16.2 亿元，同比+51.0%；扣非后归母净利润15.7 亿元，同比+84.3%。23Q3 末，公司合同负债2,128 亿元，同比+15%，覆盖22 年营收1.2 倍。公司业绩实现双位数增长，全年增长值得期待。

    　　23Q1-Q3 销售额同比+12%，排名提升，拿地/销售金额比31%，聚焦核心城市。据公司公告，23Q1-Q3，公司销售金额2,263.1 亿元，同比+12.3%；累计销售面积917.6 万平，同比+21.9%，23Q1-Q3 公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。

    　　23Q1-Q3，公司累计新增建面371 万平，同比-37.5%；累计拿地金额691 亿元，同比-32.8%；拿地/销售金额比31%，拿地/销售面积比40%；平均楼面地价24,662 元/平，占比销售均价76%；公司拿地聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。2023 年，公司计划销售额3,300 亿元、同比+12.8%，计划新开工1,000 万方、同比+11%，计划竣工1,600 万方、同比+22%。至2023H1 末，公司总未竣工面积4,795 万方，覆盖22 年销售面积4.0 倍，土储资源充裕。

    　　逆市下融资优势明显，定增募资顺利完成。据公司公告，至2023Q3 末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为61%、40%，现金短债比2.1，三道红线指标处于绿档。

    　　23H1，公司加权融资成本仅3.65%，较年初-0.24pct。22 年12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23 年3 月，本次增发收购申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展；9 月28 日，公司公告，公司以11.81 元/股向特定对象发行A 股股票约7.2 亿股，募资总额85.0 亿元，定增募资顺利完成。

    　　投资分析意见：业绩高增，销售稳增，拿地聚焦，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-25 年归母净利润预测为76.5、131.0、171.3 亿元，现价对应23/24 年PE13、8 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。

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