投资要点

    　　事件：

    　　7 月13 日晚，公司发布半年度业绩预告。预计上半年实现归母净利润1.6 亿-1.9亿，同比增长88.66%-124.04%，基本每股收益为0.1509 元/股-0.1792 元/股。

    　　点评：

    　　上半年业绩超预期，主要原因有：增加并表主体、现有业务稳定发展等。根据公司发布的半年报业绩预告，预计上半年实现归母净利润1.6 亿-1.9 亿，同比增长88.66%-124.04%。报告期内新增并表主体招商物业，可比口径调整后增长33%-44%：2019 年上半年，招商物业净利润约0.8 亿元，中航物业净利润约1.0 亿元，合计1.8 亿元；2020 年上半年招商物业和中航物业合计净利润约2.4-2.6 亿元，同比增长约33-44%。

    　　战略定位清晰，资管业务短期下滑不影响大趋势。公司于今年初明确了“国内领先的资产管理运营商”的战略定位，发展物业管理和资产管理两个核心业务。

    　　由于突发公共事件影响，资管业务净利润同比有所下降，但第二季度下降幅度逐渐收窄。一季度资管业务净利润同比减少了4,430 万元，上半年同比减少了6000 万-8000 万元，推算第二季度下降1,570-3,570 万元，下降幅度有所收窄。

    　　依托集团资源优势，快速开拓市场。公司先后与厦门邮轮母港集团、烟台财金孚泰设立合资公司，进入邮轮母港等业态的物业管理，进一步丰富了在非住宅物业领域的布局，成功进入厦门市场和山东市场。1）公司出资300 万，与厦门邮轮母港集团成立物业管理公司，持股比例为60%，为厦门海上世界项目提供配套综合服务，有利于扩大在厦门区域的市场影响力。招商蛇口目前已经初步完成在天津、上海、厦门、深圳、湛江的邮轮港口布局，预计未来与招商物业的合作空间仍非常广阔。2）公司出资153 万元，与烟台财金孚泰成立合资公司，持股比例51%，财金孚泰曾与招商蛇口共同开发地产业务，本次设立合资物业公司，将为上述地产开发项目及烟台财金孚泰旗下地产、产业开发项目提供配套物业管理服务，有利于提升招商物业在山东市场的综合实力。

    　　投资建议：公司拓展加速，依托招商局集团内部资源和外部业务伙伴快速布局新进入城市，自上而下推动业务落地。公司内部整合，利于前台业务发力和中后台效率提升。预计公司2020、2021 年EPS 分别为0.58 元、0.76 元，按照2020 年07 月13 日收盘价，对应PE 分别为59 倍，45 倍，给予“审慎增持”评级。

    　　风险提示：资源整合较慢，人力成本上升较快，业务拓展较慢。

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