20H1 营收同比+50%、业绩同比+111%，物管收入占比93%，业务聚焦物管2020H1，公司实现营收38.7 亿元，同比+49.9%，备考口径同比-7.8%；实现归母净利润1.79 亿元，同比+110.7%，备考口径同比+10.4%；扣非后归母净利润1.69 亿元，同比+114.6%，备考口径同比+5.2%；基本每股收益0.17 元，同比+32.5%。物业管理业务营收35.9 亿元，同比+71.6%，占比营收92.8%，业务结构进一步聚焦；资产管理业务营收1.9 亿元，同比-42%，占比营收4.8%，资管业务收入下降主要源于疫情影响。其他业务实现营收1.0 亿元，同比-45%，占比营收2.5%。我们认为，疫情之下，2020H1 公司物业管理业务从业绩超市场预期，表明公司积极聚焦物管主业，并加快组织架构调整，助力公司融合融效发展。20H1，公司总部完成了组织架构调整，以“大物业+大资管”为主线，设立物业、资管两大事业群和九个职能中心/部门，本次组织架构大调整将助力公司融合融效发展，充分激发组织活力，推动更有质量的成长。

    　　20H1 物管业绩同比+38%、物管业绩超预期大增，后续望量质齐升2020H1，公司物业管理业务实现营收35.9 亿元，同比+71.6%，备考口径同比-2.5%；其中，基础物业管理收入、专业化服务收入分别为29.4、6.5 亿元，分别同比+51.9%、+317.5%。物业管理毛利率为11.2%，同比+0.4pct；其中基础物业、专业化服务毛利率分别为10.9%、12.6%，分别同比+0.6、-4.3pct。19H1，招商物业净利润0.8 亿元+中航物业净利润1.05 亿元，物业管理业绩合计1.85亿元，20H1，招商物业净利润0.95 亿元+中航物业净利润1.6 亿元，物业管理业绩合计2.55 亿元，备考口径同比+38%，物业管理业绩超预期大增。20H1，招商物业、中航物业净利率分别为6.6%、7.5%，分别同比+1.5、+2.3pct，利润率逐步修复，目前公司物管利润率较行业仍具提升空间，考虑到后续公司费用率望改善，预计物管业务利润率望逐步修复，业绩望实现量质齐升。

    　　20H1 末在管1.72 亿平、较19 年末+12%，非住宅占比50%，规模稳步提升2020H1 末，公司在管项目1,315 个，管理面积达1.72 亿平，较19 年末+12.4%，管理规模稳步增长。其中，1）住宅、非住宅分别为8,603、8,590 万平，分别占比50.0%、50.0%，分别较19 年末+12.4%、+12.8%；2）来自控股股东、第三方分别占比40.4%、59.6%；3）分区域来看，深圳、江苏、北京、山东、四川合计占比42.8%。2020H1，公司新签约项目194 个，净增加管理面积达1,927万平，新签年度合同额11.27 亿元，其中非住宅业务 9.38 亿元，占比 83.23%，保持非住宅领先优势。公司加大与地方国资平台开展合资合作，先后与日照高新发展集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合作，将陆续组建合资公司开展业务运营。此外，公司实际控制人招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，未来通过深化与招商局集团有限公司的业务协同，有望为公司业务开拓提供新的增量空间。

    　　投资建议：物管业绩超预期高增，利润率逐步修复，维持“强推”评级招商积余战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联合，目前在管面积达1.72 亿平，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，在大股东招商蛇口的全力认可和支持下，预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22 年每股收益预测为0.59、0.86、1.12 元，考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位，维持目标价43.0 元、对应2020 年PS4.3 倍，维持“强推”评级。

    　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期

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