公司以仅2019 年3 倍多PE 的代价收购民兴物业，打开成都市场的局面，进一步做强金融机构物业等专业领域的竞争力。我们认为，公司得以实现良性并购，其关键在于公司内生成长潜力以及和被并购对象一致的价值观。

    公司公告拟以9,700 万并购民兴物业100%股权，民兴物业最新一期（2020 年三季度末）净资产4,157 万元，2019 年全年营业收入26,155 万元，净利润3,113万元。

    从三个维度看，此次并购是成功的。从估值来看，此次并购对价相当于2019 年3.1 倍PE，这远远低于并购市场10-15 倍的物业管理公司并购水平。被并购标的2019 年的净利润率为11.9%，盈利能力并无异常，其净利润虽未经审计，但可信度较高。从细分领域来看，民兴物业以管理国企总部办公楼，政府行政办公楼等为主，致力于成为专业的行政、金融物业后勤服务集成供应商，这和公司的主业存在高度协同。从地域分布来讲，民兴物业主要在成都和周边区域布局，这恰恰是距离公司总部（重庆）地理位置很近，但公司又始终没有实现深耕的区域。

    期待1+1>2。由于公司和民兴物业在经营领域较为一致，且民兴物业将成为公司全资子公司，公司完全有可能在运营方面，尤其是后台节约成本，提高效率。

    公司团队具备业内丰富经验，账面资金充裕，考核机制灵活，应有可能推动民兴物业服务满意度进一步提升。

    我们认为，公司成功并购的关键，不在于更高的报价，而在于价值观认同和共成长可能。我们认为，以当前物业管理行业激烈的并购竞争而言，民兴物业不太可能只接触过公司一家企业。但最终公司能以合理价格和民兴物业携手，可能和公司长期致力于城市公共建筑物业管理和设施管理有关。相比住宅为主的物管龙头而言，公司的文化价值观可能和民兴物业更为一致。而且，公司是走向全国化布局的成长型公司，民兴物业现有的中高层管理者也能在公司体系下获得个人更好的成长。我们认为，公司作为成长型商业组织所表现出来的成长潜力，不仅有助于公司完成此次并购民兴物业，更有利于公司未来内生和外延的扩张并举。

    风险提示：公司习惯于理性对待并购价格，因此面临后续外延扩张不快的风险。

    民兴物业是典型的短合同周期、单甲方机构物业为主的管理服务公司，如公司无法维持客户满意度，可能面临项目中期大量流失的风险。

    投资建议：三年不翅，将以长羽翼。虽无飞，飞必冲天。市场一度怀疑公司坐拥庞大现金储备，却始终未有明确投向，资金使用效率不如同行，业绩增速也受疫情影响。我们则认为，公司在上市后招揽全行业（机构物管而言）最优秀的人才加盟，不断优化管理和薪酬考核体系，优化项目组合，已经为日后走向业内领先打下基础。同时，公司并非抗拒外延增长，而是行业并购竞争激烈，公司宁可错过，无意犯错，在成长初期一直耐心等待最好的机会。我们深信，对民兴物业的并购是对公司能力一次最好的证明。我们假设公司2021 年1 月开始并表民兴物业的业绩贡献且公司能够实现协同效应，民兴物业所能贡献的业绩亦将超越2019 年水平，但不考虑此后仍有可能发生的外延扩张。我们调整公司2020/2021/2022 年EPS 预测至1.19/1.88/2.49 元/股（原预测为1.19/1.62/2.20元/股），调高公司目标价格到75.00 元/股，对应2021 年40 倍PE，维持公司“买入”的投资评级。

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