事件： 1）公司 2016 年年报披露： 全年实现营收 1547.52 亿元，同比+25.38%，归母净利润 124.22 亿元，同比+0.6%；基本 EPS1.10 元/股，同比-4.35%；拟以现总股本为基数每 10 股派发现金红利 3.15 元（含税）；2）公司 17 年一季报公布，首季实现营业收入 179.04 亿元，同比-5.14%，归母净利润 18.91 亿元，同比+38.73%。
业绩放量可期、财务结构持续优化: 1）毛利率有所回升： 2016 年公司结算金额 1469.56 亿元，结算面积及 1261.26 万方。结算毛利率（ 28.94%）下滑 4.23 个百分点，主要由于收入占比较大的华南、华北、西部和东北地区结算成本大幅增加，区域毛利下滑所致； 2017 年 Q1 公司毛利率和净利率分别为 38.3%和 14.1%，较上年末回升明显。 2）融资成本再降、三费保持行业优势： 2016 年，公司得益于 100 亿公司债及 30 亿中票发行，公司综合融资成本降至 4.69%，三费控制在 5.19%，较去年同期降低 0.43 个百分点； 3）在手现金充足、资产负债率低： 2016 年末，公司持有货币资金 469.84 亿元，流动比率 3.55，无偿债压力；资产负债率较去年下降 1.19 个百分点至 74.76%；扣除预收账款后仅为 41.53%，净负债率下降至 55%； 4）财务去杠杆、销售额回笼率 97%： 期末公司有息负债净减少 79 亿，其中短期债务仅 132 亿元，同时全年销售回笼金额 2041 亿元，回笼率达到 97%，经营活动产生的现金流量净额 340.54 亿元，同比+91.48%。
销售超预期、多渠道拓展土地储备： 1）销售再提速： 公司 2016 年实现签约销售 2101 亿元（ +36%），销售金额 2010 亿元（ +%），销售均价 1.31 万元/平方米，销售均价增速扭负为正。一季末预收款 1785 亿元，同比+17.97%； 2）多元化土储、成本风险双控： 公司全年新增土储建面 2404 万方，总成本约 1214 亿，分别同比增长 4%和 85%，通过合作、并购方式获取项目占比达到 75%。 3）土地储备量足质优： 截至报告期末，公司拥有在建、拟建项目建面 6344 万方，其中一、二线城市占比约为 68%。 4）首季销售开门红： 一季度，公司实现签约金额 574.12 亿元、签约面积 418.30 万方，同比分别增长 27.23%和 21.77；此外新增土储计容建面 671 万方，多数位于核心二线城市，获取成本总额为 297 亿。
一主两翼布局日臻完善： 16 年全年公司坚持以房地产开发为主、房地产金融和社区消费服务为辅的布局。
1）社区消费板块： 物业公司完成股份制改造，启动新三板挂牌程序，年内已完成市场化外拓约 1500 万方；
2）房地产金融板块： 房地产基金管理规模持续增长，年末已近 600 亿元；小额贷款业务规模达 4.93 亿元；
3）战略投资： 2016 年公司把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速 A 定增、粤港证券等战略投资。报告期内，公司可供出售金融资产(9.98 亿元、 +901.47%）和长期股权投资（ 147.51 亿元、 +206.09%）大幅增加。
央企地产整合破冰，资源获取潜力较大： 保利集团作为 16 家主业为地产的央企之一， 2016 年在国资委的支持下，保利集团和中航集团地产整合首次破冰。 2016 年公司通过承接保利集团并购中航工业集团下属地产业务，获得 8 个地产项目和 1 个在建项目的并入，新增土储 140 万方；此外，公司利用中航原资源优势在天津、珠海、三亚获取 3 个项目，新增开发建面 150 万方。
险资入驻董事会、股东回报承诺彰信心： 1）与险资加深合作： 泰康资管在 2016 上半年通过认购公司定增成为第二大股东。 12 月， 由保利南方提名，泰康保险推荐泰康保险副总裁邢怡为第五届董事会候选人，并在股东大会中获得通过， 保利与泰康双方在养老产业、地产基金等业务上开展更深层次的合作值得期待。2）促股东回购稳股价： 16 年 12 月， 公司公告 2015-2017 年股东回报规划，承诺 15-17 公司年现金分红不少于利润的 30%，此外，公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。
投资建议： 公司 16 年业绩维持稳定，但毛利率略有下滑，主要 15 年部分区域销售均价下滑，以及高成本项目结算较多，一季度后结算结构明显好转；保利集团各类指标均在央企中名列前茅，在地产、军贸、民爆等领域均有整合案例。地产板块先后完成新时代、久联和中航地产资源注入，未来横向整合的机会预计会不断出现。我们预计公司 2017-19 年 EPS 为 1.24、 1.51 和 1.8，给予“买入-A”评级，目标价 12.2 元。
风险提示：受政策调控影响，销售不及预期。
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