2022 年10 月，公司销售降幅持续收敛，拿地能力依然存在，但是行业下行周期，拿地聚焦高能级城市，追求销售确定性。我们预计公司将充分受益于金融行业对房地产融资的支持，资金成本有望缓慢向下，公司新业务价值有望得到资本市场持续认可。

    　　 前10 月销售降幅继续收敛。2022 年10 月，公司实现销售面积198.8 万平米，销售金额321.0 亿元，同比下降23.0%及23.5%。前10 月，公司实现销售面积2,135.7 万平米，销售金额3,467.7 亿元，同比下降33.4%及33.5%，较前三季度34.3%的降幅持续收敛。我们预计，随着各地尤其是一二线城市限购限贷的进一步放松，以及按揭利率进一步下降，公司销售降幅还将持续收敛。

    　　 拿地聚焦高能级城市，追求销售确定性。2022 年以来公司拿地一直比较谨慎，2022 年前10 月，拿地/销售面积为24.3%，拿地/销售金额为18.3%，低于2020年及2021 年30.0%左右的水平。公司拿地聚焦于高能级城市，这些城市的政策放松空间大，需求稳定，部分城市还存在一二手倒挂现象，新房销售确定性强。

    　　我们认为，随着开发行业大量竞争对手出现信用风险，土地市场的供需格局正迎来新的变化，土地市场机会可能长期存在，一旦销售好转，我们相信公司拿地能力将会很快恢复。

    　　 近期政策举措，主要是托底民营房企信用，但目标从来不是拯救某家企业，而是避免系统性风险。政策出台正有效化解房价持续下行这一根本风险。在2022年中期之前，民营企业竞争力的削弱，的确意味着公司拿地价格更低，竞争对手更少，市场份额更高。但2022 年下半年起，信用、交付、销售等问题交织在一起，行业面临整体下行风险，直接表现为新房销售持续同比下行和大多数城市房价下降。如果这种趋势持续下去，则公司市场份额提高将毫无意义（因为新增土地储备的盈利状况会转差，行业可能会整体性亏损）。从这个意义上来说，政策有利于化解公司所面临最大风险，即房价整体不断下行风险。

    　　 新业务的价值正在凸显。2022 年三季度末，公司按成本计价投资性房地产949.0亿元，前三季度，经营服务业务全口径收入376.1 亿元，同比增长29.5%，保持快速发展。公司是行业中比较早开始应对开发行业规模下滑风险的企业，新业务培育起步早，发展快，物业板块万物云已经实现分拆上市，预计物流、商业、长租公寓等板块价值将逐步得到资本市场认可。

    　　 风险因素：局部地区疫情反复下房地产销售不及预期的风险。

    　　 盈利预测、估值与评级：2022 年10 月，公司销售降幅持续收敛。拿地能力依然存在，但是行业下行周期，拿地聚焦高能级城市，追求销售确定性。我们预计公司将充分受益于金融行业对房地产融资的支持，资金成本有望缓慢向下，公司新业务价值有望得到资本市场持续认可。我们维持公司2022/23/24 年EPS预测2.10/2.26/2.54 元，参考保利发展、招商蛇口等高信用开发企业2022 年6-15倍的可比PE 估值，我们给予万科A/万科企业2022 年10 倍PE，对应21 元人民币（A 股）及22.70 港元（港股）的目标价，维持公司“买入”的投资评级。

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