事件

    　　银行间交易商协会公众号发文显示，万科企业股份有限公司向交易商协会表达了280 亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。

    　　简评

    　　受益“第二支箭”扩围，融资现新进展。自银行间交易商协会11月8 日提出“第二支箭”延期并扩容、支持民营企业债券融资之后，目前已有3 家民营房企有进展。其中，龙湖集团已完成200亿元中票注册，美的置业和新城控股各150 亿元储架式注册发行已被交易商协会受理。11 月22 日，交易商协会发文显示，“第二支箭”已由民营房企惠及混合所有制房企，作为规模最大的混合所有制房企，公司向交易商协会表达了280 亿元储架式注册发行意向，额度为近几家房企中最大，与此同时另一家混合所有制房企金地集团已递交了150 亿元储架式注册发行申请。我们认为公司信用资质良好，财务长期保持稳健，后期中票的受理和注册大概率能够顺利完成，将有助于公司流动性保持平稳。

    　　销售渐趋改善，拿地维持谨慎。公司1-10 月实现销售金额3468亿元，同比下降33.5%，其中10 月销售金额同比下降23.5%。今年6 月以来，公司销售金额单月降幅一直低于累计降幅，销售逐步改善。展望四季度销售，公司可售资源充沛，最后两个月会保持较高供货力度，预计四季度销售表现好于三季度；公司土储充足，约1.4 万亿，可满足2-3 年销售，且超过85%位于一二线城市，中期来看销售也有保障。1-10 月公司累计拿地金额633 亿元，占销售金额比重为18.3%，拿地仍维持谨慎态度。

    　　维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024 年EPS 分别为2.13/2.29/2.41 元。维持买入评级和目标价33.70 元不变。

    　　风险分析

    　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。当前政策发力，但反映到销售端仍需时日，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前多数城市房价存在下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。

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