公司披露2022 年年报，全年实现营业收入1202.1 亿元，同比增长21.1%，实现归属于母公司的净利润61.1 亿元，同比下降35.1%。

    　　22 年收入增长利润承压，存货减值计提充分。公司2022 年营收增长稳健，主要得益于房地产项目的稳定结转，全年结算面积616.7 万方，同比增长9.4%，结转收入1091.8 亿元，同比增长23.6%，房地产业务结算毛利率20.0%，同比增加0.3 个百分点。23 年公司计划竣工面积1295 万方，结转资源充足。22 年公司归母净利同比下滑35.1%，一方面是由于期内公司计提47.3 亿的减值损失，其中存货减值35.2亿，期末公司存货跌价准备占原值比例达3.3%，压力释放较为充分；归母净利下滑的另一方面原因是少数股东损益占净利润比例同比增长6.0 个百分点至33.4%。

    　　投资量入为出，聚焦高能级城市精细化扩储，但未来可售货值可能受限。2022 年行业超预期下行，公司顺应市场变化提高投资标准，量入为出扩充土地储备。全年公司新获取项目总投资额约368 亿元，新增土地储备约248 万方，期末公司总土储约5182 万方，其中一二线城市占比约71%。在保持现金流安全下，公司22 年拿地力度明显下降，导致未来一段时间内的可售货值可能受限，影响公司销售恢复速度。

    　　债务指标保持良好，多元化业务有序开展。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保经营安全，截止报告期末公司持有货币资金545 亿元，有息负债总额1152 亿元，剔除预收款后的资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，债务融资加权平均成本为4.53%。公司多元化业务有序开展。期内持有型业务经营稳健，商业物业实现轻资产输出，在营产业地产项目平均出租率97%，成熟长租公寓项目出租率稳定在94%以上。金地代建布局超40 座城市，累计签约面积超1832 万方。金地智慧服务外拓强劲，合同管理面积达3.85 亿方。

    　　维持买入评级，下调目标价至10.29 元。根据年报数据和公司22 年投资情况，我们调整了对公司收入增速、各项业务毛利率、销管费用率等的预测，调整后公司2023-2025 年EPS 预测为1.47/1.53/1.63 元（原预测2023-2024 年为2.75/2.82元）。参考可比公司，给予公司23 年7 倍PE 估值，对应目标价10.29 元。

    　　风险提示：销售复苏不及预期。政策宽松不及预期。公司融资环境超预期收紧。投资收益不及预期。

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