减值计提拖累整体业绩，负债率保持稳定，维持“买入”评级金地集团发布2023 年三季度报告，前三季度实现营收、归母净利润分别为523.0亿元、5801.6 万元。同比分别减小1.5%、98.3%。公司结算毛利率17.0%，同比下降3.5 个百分点，较2023H1 小幅增长0.5pct，负债率保持平稳。受市场下行影响，我们下调公司2023-2025 年盈利预测，预计2023-2025 年归母净利润分别为40.1、42.3、46.2 亿元（原值为60.0、63.1、67.3 亿元），EPS 分别为0.89、0.94、1.02 元，当前股价对应PE 分别为6.1、5.8、5.3 倍。公司重视回款效率，保持财务稳健从而确保经营安全，待行业回暖后业绩有望持续复苏，维持“买入”评级。

    　　拿地聚焦高能级城市，商办出租率整体平稳

    　　受市场低迷影响，公司2023 年前三季度实现销售金额和面积分别为1219.3 亿元、669.0 万平方米，较2022 年同比分别降低25.2%、5.3%（2023H1 分别为-14.7%、+12.4%）。公司拿地持续聚焦高能级城市，前三季度共新增土储95 万平方米，总投资达125 亿元。新增的10 幅地块均位于一二线城市。2023 年前三季度，公司累计完成新开工、竣工面积224.0、686.3 万平方米。公司出租物业表现稳定，前三季度实现租金收入23.2 亿元，其中写字楼、商业整体出租率75%，较2023H1提升2 个百分点。产业园整体出租率81%，较2023H1 下降2 个百分点。

    　　在手现金大幅下降，负债率水平保持稳定

    　　截止2023 年三季度末，公司在手货币资金338.5 亿元，较中报水平大幅下降122.3亿元，主要由于三季度有较多偿债。截止2023Q3，公司资产负债率72.1%，较2022 年同期下降3.2 个百分点；净负债率60.2%，同比增长5.3 个百分点，负债率基本保持稳定。其中有息负债规模1027.6 亿元，同比压降13.6%。

    　　经营性现金流短期承压，减值计提拖累业绩

    　　公司经营性现金流短期承压，、2023 年前三季度公司经营性现金流净额为-7.5 亿元（2023H1 为2.1 亿元）。公司前三季度年计提资产减值准备16.0 亿元，其中计提信用、存货减值准备分别为7.3、8.7 亿元，共计减少归母净利润14.4 亿元。

    　　受此影响，公司前三季度实现归母净利润5801.6 万元，同比减少98.3%。

    　　风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

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