事件：公司发布中报，上半年收入 698.1 亿元，同比下降 6.7%；归属于上市公司股东净利润 73 亿元，同比增长 36.5%；EPS 0.66 元。

点评：

1）上半年净利增速略超预期，预计全年增速中枢维持在 20%左右。公司上半年收入下降主要受竣工交付规模减少影响，结算面积 583.6 万平米，同比下降10.8%；结算收入 655.2 亿元，同比下降 9.6%；但交付结构及涨价因素拉动扣税毛利率大幅提升 7.2PCT 至 24.8%，进而导致净利增速显着高于收入增速。地产公司上半年收入占比普遍较小，对全年指示性不强；展望全年，公司维持原有竣工计划，且毛利率有一定的周期性回升空间，预计净利增速中枢维持在 20%左右。

2）销售再显龙头本色，拿地策略稳中有进，延续高周转特色。公司上半年销量1868.5 万平米，销售额 2771.8 亿，同比分别增加 32.6%和 45.8%，全年有望实现 5 千亿体量，市占率将进一步提高，龙头企业强者恒强。 公司上半年拿地稳健，获取新项目 97 个，权益规划建面 983.8 万平米，权益地价 537.9 亿元，新增项目楼面均价 5468 元/平（与去年持平）， 地价房价比为 36%(较去年下降 13PCT），拿地成本控制得当；此外，公司 7 月新增广信资产包快速补充一线城市核心资源。公司截至 17Q2 末未竣工计容 1.2 亿平米，扣除已售未结量，预计全口径未售计容 0.8+亿平米，大致可供销售 2.5 年左右，延续高周转特色。

3）新业务快速布局，已呈现王者雏形。公司积极转型“城市配套服务商”，其中，物业服务已极具规模，管理面积已达数亿平米；以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，持有及管理的商业物业面积超过 850 万平米；物流地产累计获取 32 个项目，总建筑面积 256 万平米（另锁定 250 万平米），其中 9 个稳定运营项目平均出租率达到 98%，此外，公司拟参与普洛斯潜在私有化，进一步强化布局；集中式长租公寓品牌“泊寓”已覆盖 21 个一线及二线城市， 累计获取房间数超过 7万间（2017 年预计总获取超 10 万间） ，累计开业超过 2 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 87%。此外，冰雪业务和养老业务也在逐步落地。综合而言，公司依托品牌、资金、强大的执行力等优势，新业务正快速推进，物管、物流、商办、长租等已呈现王者雏形。

4）财务状况延续稳健趋势。公司上半年末净负债率为 19.6%，继续保持在行业极低水平。有息负债中，即期负债 501.4 亿元，占比仅为 36.0%；现金对即期有息负债的保障倍数超过 200%。相对充裕的资金状况有利于公司灵活把握市场机遇，推动各项业务顺利发展。

投资建议： 公司中期净利略超预期， 预计全年增速中枢仍维持在 20%左右，上半年地产销售再显龙头本色，新业务也快速推进且已呈王者雏形。 公司目前市值较NAV 折价不多，但得益于战略及管理水平领先、积极转型“城市配套服务商”、与深铁合作发力“轨道+物业”，公司长期价值仍值得肯定，尤其是新业务的快速推进应当引起重视。预计公司 2017-2019 年 EPS 分别为 2.27 元、 2.65 元和 3.00元，对应 2017-2019PE 分别为 10.2X/8.7X/7.7X，市盈率角度已回到合理区间，高周转龙头及新业务王者雏形也给市值较 NAV 之比提供了一定的溢价空间，上调评级至“强烈推荐-A” ，目标价 26.5 元/股（对应 2018PE=10X） 。

风险提示：股权结构短期不确定性。

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