定增预案落地，维持A 股“买入”评级

    　　公司12 日发布定增预案，募资总额不超过150 亿，募资用途用于公司位于郑州、鞍山、中山、西安等地的11 个项目开发，以及补充流动资金45 亿元。“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，此次定增彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持2022-2024年EPS 为2.00/2.10/2.34 元的预测，A 股（000002 CH）参考可比公司2023年PE 均值11.6x（Wind），予以2023 年11.6xPE，予以目标价24.36 元（前值23.00 元，2022PE11.5x），H 股（2202 HK）参考最近一个季度平均折价率32%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A 股折价32%，目标价19.11 港币（前值19.17 港币），维持“增持”评级。

    　　定增募资总额规模上限150 亿，用于优质项目融资以及补充流动资金12 月16 日公司股权融资授权议案获股东大会通过，2 月12 日发布定增预案，拟向不超过35 名特定投资者发行股权，募资总额不超过150 亿。发行价格不低于定价基准日前20 个交易日A 股股票交易均价的 80%，发行股权占发行前总股本比例上限为9.46%。募资用途为项目融资以及补充流动资金45 亿。拟融资项目中，拟投资金额的71%位于一二线城市，资源优质。

    　　本次定增预案也是“第三支箭”启动以来的第17 个房企定增预案，同时也是本轮截至目前募资额规模最大的定增。

    　　股权融资顺利推进，融资端三箭齐发为扩张蓄势据我们统计，公司22 年合计发债543 亿，平均利率约2.94%。随着去年11月房企融资政策的全面放开，公司充分受益，12 月成功发行中票57 亿。第一支箭方面，获12 家银行的意向性融资额度，第二支箭方面，万科向交易商协会表达了280 亿元的储架式注册发行意向，并筹备发行500 亿元债务融资工具，且募集资金用途包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目，我们认为公司有望受益于REITs 扩围，进一步打开估值空间。本次融资预案发布意味着三箭齐发，股权融资进度得以推进，为公司未来启动扩张打下基础。

    　　2022Q4 销售降幅收窄，投资强度加大

    　　据公司经营数据公告，2022 年全年合同销售金额4170 亿元，同比-33.6%，其中Q4 同比降幅较Q1-3 收窄了3.1pct。同时在三支箭加持下，公司在拿地方面也更为主动，2022 年全年拿地强度约24.7%，其中Q4 拿地强度约39.9%，较Q1-3 提升20.2pct。公司重新加大拿地强度，并且在融资端有望再获支持，我们看好明年销售逐步回暖，公司销售的复苏弹性。

    　　风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风

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