我们在《万科A（000002）2021 年年报点评：展望未来，稳步回升！》中明确表达“认为公司多项业务仍具备发展潜力，2022 年开始基本面发展趋势有望逐步企稳回升。”我们认为公司目前发展趋势与我们预期一致，包括：1）资产减值逐步处理完毕；2）多元业务价值持续展现。重申继续看好公司！

    　　结算增速触底回升，财务管控安全稳健。1）2022 年上半年，公司实现营业收入2069.2 亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2 亿元，同比增长10.6%。2）2022 年上半年，公司净负债率为35.5%。

    　　有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计626.4 亿元，占比为22.4%；一年以上有息负债2175.9 亿元，占比为77.6%。

    　　资金安全性突出。2022 年上半年，公司实现经营性现金净流入82.9 亿元。

    　　截至2022 年上半年，公司持有货币资金1410.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和626.4 亿元。货币资金中，人民币占比95.6%。

    　　房地产开发业务保持定力。2022 年上半年公司实现销售面积1290.7 万平方米，销售金额2152.9 亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。截至2022 年上半年，公司合并报表范围内有4326.8 万平方米已售资源未结算，较上年末下降7.4%，合同金额合计约6672.7 亿元，较上年末下降6.1%。

    　　转型价值展现，多元业务应收均实现两位数以上增长。1）上半年万物云实现营业收入143.5 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 38.2%；2）上半年公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.8 亿元，同比增长 12.3%；3）上半年公司商业业务（含非并表项目）营业收入40.1 亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5 亿元，同比增长12.2%；4）上半年公司物流业务（含非并表项目）实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中高标库营业收入10.4 亿元，同比增长13.0%；冷库营业收入8.2 亿元，同比增长 94.7%。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。预计公司2022 年和2023 年EPS 在2.17和2.44 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2022 年10-12XPE 水平，对应合理区间价值区间21.74-26.08 元，维持“优于大市”

    　　评级。

    　　风险提示：行业面临总量下行风险。

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