业绩平稳释放，毛利率仍在下行

    万科发布2022 半年度报告，2022H1 公司实现营业收入2069.16 亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.23 亿元，同比增长10.6%；基本每股收益1.05 元。

    2022H1 公司销售毛利率20.46%，销售净利率8.75%，同比分别下降2.5、0.9 个百分点。公司作为行业龙头具有强大的资源整合优势和抗风险能力，整体盈利水平修复可期。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024 年万科A 归母净利润分别为244.4、269.0、297.5 亿元，EPS 分别为2.10、2.31、2.56 元，当前股价对应PE 估值分别为7.6、6.9、6.2 倍，维持“买入”评级。

    销售疲软，投资意愿较低

    2022H1 万科实现销售面积1290.7 万方，签约销售金额2152.9 亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。公司上半年新开工面积1068.8 万方，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%；竣工面积约1443.7 万方，同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%。公司上半年拿地总建面307.8 万方，对应地价386.8 亿元，同比分别下降79.6%、65.7%，其中一二线城市的金额占比为95.6%，拿地金额占销售金额比例为18.0%。土地储备方面，公司规划中项目总计容建面3715.4 万方，权益计容建面2345.9 万方，叠加在建未售和旧改项目，基本能够满足2 年左右的销售需求。

    多元业务稳健发展

    2022H1 公司多元化业务发展稳健：（1）万物云实现营业收入143.5 亿元，同比增长38.2%，其中社区空间服务业务占比56.3%。（2）万纬物流实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%；开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式管理3个物流园区。（3）商业业务营业收入40.1 亿元，同比增长10.4%；开业项目整体出租率91.3%，同时上半年新拓展1 个重资产项目及1 个输出管理项目。

    负债端稳定，融资成本持续下降

    2022H1，万科有息负债金额为2802.3 亿元，综合融资成本下降3BPs 至4.08%，持有货币资金1410.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元；剔除预收款项的资产负债率68.4%，净负债率35.5%，三道红线维持绿档。

    风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

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