投资要点

    事件：9月6 日，公司发布8 月经营数据。2022年8月公司实现签约面积202.6 万平方米，同比-7.7%；实现签约金额309.7 亿元，同比-16.4%。

    点评：

    8 月销售金额、面积同比降幅收窄。8 月公司实现签约面积202.6 万平方米，同比下降7.7%（7 月同比下降29.5%），环比下降6.4%；实现签约金额309.7亿元，同比下降16.4%（7 月同比下降34.6%），环比下降8.1%；销售均价15286元/平方米，同比下降9.4%。1-8 月公司累计实现签约面积1709.80 万方，累计同比下滑37.1%；累计实现签约金额2799.40 亿元，累计同比下滑36.8%；销售均价16373 元/平方米，累计同比上升0.5%。

    8 月拿地谨慎，聚焦核心城市。拿地总金额42 亿元，拿地总建面14.7 万方，拿地均价13170 元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为13.5%，环比下降5.8 个百分点。按公司披露口径，22 年1-8 月累计拿地力度为17.8%。2022 年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比36.5%，二线城市占比28.1%，三四线城市占比35.4%。其中：深圳（25.7%），杭州（11.7%），广州（10.8%），福州（9.7%）。

    财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。截止到9 月5 日，公司新增一笔3年期20 亿元，利率2.9%,2022 年共发行债券193.9 亿元，加权平均融资成本3.09%，融资优势明显。截至2022 年6 月30 日，公司现金短债比为2.25，净负债率为35.5%，剔除预收账款的资产负债率为68.4%。公司持有货币资金1410.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4 亿元。

    公司完成H 股“以股代息“，H 股股本增加。公司股东大会审议通过了《关于2021 年度利润分配拟在H 股实行“以股代息”的议案》，公司据此2021 年度利润分配中赋予H 股股东“以股代息”的选择权。目前，H 股股东“以股代息”选择权已实施完毕，公司将新增H 股股份5,326,096 股，并于2022 年8 月26 日在香港联合交易所有限公司上市交易。本次新增股份后，公司已发行股份总数增加至11,630,709,471 股，其中已发行H 股总数增加至1,906,512,938 股，已发行A 股总数保持不变，仍为9,724,196,533 股。

    投资建议：万科业绩正增长，销售龙头地位稳固，三条红线达标。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持万科2022-2023 年EPS 分别为2.08 元、2.29 元，按照2022 年9 月6 日收盘价计算PE 为8.6 倍、7.8 倍。

    风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。

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