销售降幅收窄，四季度业绩释放可期

    　　万科发布2022 年9 月经营简报。公司9 月合同销售面积227.1 万平方米，合同销售金额347.3 亿元，分别同比下滑0.5%和3.8%，降幅较8 月同比收窄。公司1-9 月合同销售面积1936.9 万平方米，合同销售金额3146.7 亿元，分别同比下滑34.3%和34.3%，降幅有所缩窄，好于克而瑞百强房企销售金额45.4%的下滑比例。我们认为在九月多部门针对刚需和改善客户的放松政策落地后，公司四季度销售业绩释放可期。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024 年万科A 归母净利润分别为244.4、269.0、297.5 亿元，EPS 分别为2.10、2.31、2.56 元，当前股价对应PE 估值分别为8.4、7.7、6.9 倍，维持“买入”评级。

    　　拿地依旧谨慎，单月新增开发项目两个

    　　万科9 月单月新增两个开发项目，分别位于嘉兴和重庆，总计容建面22.2 万平方米，权益建面9.7 万平方米，建面权益比43.7%，需支付权益土地款5.69 亿元，权益拿地楼板价5866 元/平方米。公司1-9 月共获取开发项目25 个，拿地面积405.8 万平方米，权益拿地金额318.4 亿元。同时公司9 月在青岛新增一个物流项目，建筑面积9.0 万平方米，权益比65%。我们认为公司延续了2022 年以来的谨慎的投资策略，投资聚焦一线城市及核心二三线城市，项目安全垫较高。

    　　融资渠道通畅，万物云顺利上市

    　　万科9 月发行了2022 年度第三期绿色中期票据，发行金额为人民币20 亿元，票面利率3.2%，融资渠道畅通。同时公司旗下万物云于9 月底在中国香港分拆上市，共发行1.17 亿股H 股，发行完成后总股本增加至11.67 亿股，公司直接及间接持有万物云6.61 亿股，占万物云发行完成后总股本的56.60%。长期来看，万物云上市后凭借全国领先的市场份额和行业前沿的科技拓展实力将获得更广阔的发展空间。

    　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期

更多精彩大盘资讯敬请期待！