3Q22 营收同比+33%，归母净利润同比+26%，符合市场预期。3Q2022，公司营收19.1亿元，同比+32.6%；归母净利润1.48 亿元，同比+26.2%，符合预期；扣非后归母净利润1.35 亿元，同比+25.0%。其中，22Q3，营收6.6 亿元，同比+21.4%，环比+3.8%；归母净利润0.55 亿元，同比+27.8%，环比+9.2%；扣非归母净利润0.49 亿元，同比+26.1%，环比+7.5%。3Q2022，毛利率和归母净利率分别为17.1%、7.7%，分别同比-1.2、-0.4pct；基本每股收益0.65 元，同比-9.8%；三项费用率为8.5%，同比-0.3pct；加权净资产收益率为14.2%，同比+0.8pct；公司营收保持较高增速，主要源于：1）公司在管规模稳步增长；2）3Q22，新拓展项目中标总金额约15 亿元，新签约合同年金额约7.25 亿元，同比+13%；3）延伸增值服务带来的收入增长。公司业绩增速低于营收增速主要源于：1）新项目入场前期费用影响；2）疫情防控对运营成本的影响。此外，在剔除股份支付影响后，3Q22 公司实现归母净利润1.58 亿元，同比+25.9%。

    　　3Q22 新拓展项目金额15 亿，年化合同金额7.3 亿、同比+13%，拓展积极。3Q2022，公司新拓展项目中标总金额约15 亿元，同比+7%，新签约合同年金额约7.25 亿元，同比+13%，其中重庆以外区域占比76%，此外，通过延伸拓展现有项目实现合同总额增加约6,200 万元。截至2022H1 末，公司在管项目数470 个，同比+16.1%，其中重庆占比42%，同比-11.5pct。22 年以来，公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，推动全国化经营布局，新设立南宁公司、厦门公司，分别负责广西、福建区域内物业管理及业务拓展。21 年，公司推出了推出城市合伙人计划，打造了“限制性股票激励+核心员工持股平台+城市合伙人计划”多层次的丰富激励体系；22 年，公司调整了2021 年限制性股票激励计划考核办法，新推出2022 年限制性股票激励计划，并启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系，实现激励的阶段性与延续性。

    　　办公、航空、公共业态均保持高速增长，全国化布局持续推进。2022H1，分业态来看，办公物业、航空物业、公共物业、学校物业、商住物业收入分别占比38.1%、11.8%、21.7%、15.0%、13.4%，分别同比+54%、+45%、+52%、+25%、+8%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比93.2%、2.2%、4.6%，分别同比+38%、+58%、+66%。分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比42%、58%，分别同比+12%、+69%，公司全国化布局持续推进。办公物业及公共物业方面，22H1，公司新中标中国银保监会、国家开放大学、珠海金湾国际机场、包神铁路、长沙轨道交通、普洛斯物流园、中关村园区等重大项目及多个军队业态项目，战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面，截至22H1 末在管机场项目达到25 个，在国内航空物业领域持续领先。

    　　投资分析意见：业绩稳步快增，新拓展保持积极，维持“买入”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，并构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。后续毛利率修复、增值服务渗透率提升、费用率影响逐步弱化之下，公司业绩有望加速释放。考虑到疫情影响，我们下调公司2022-24 年归母净利润预测分别为2.21、3.10、4.34 亿元（原预测值为2.41、3.37、4.67 亿元），对应22/23PE分别为22X/16X，维持目标价47.0 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险。

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