投资要点

    　　事件：10月2 8 日，万科发布2022 年三季度报告。2022 年1-9月，公司实现营业收入3376.7亿元，同比增长 24.4%；实现归母净利润170.5 亿元，同比增长2.2%；实现基本每股收益为0.42 元，同比减少13.9%。2022 年1-9 月，公司实现合同销售金额3146.7 亿元，同比下降34.3%；实现销售面积1936.9 万平方米，同比下降34.3%。

    　　点评：

    　　前三季度归母净利润增长，但增速低于营收，受毛利率下行影响。前三季度实现营收3376.7亿元，同比增长 24.4%；实现归母净利润170.5 亿元，同比增长2.2%；2022 年前三季度，公司毛利率从2021 年同期的22.1%下降至19.6%。第三季度业绩有所下行，受毛利率下行影响。22Q3 公司实现营收1307.6 亿元，同比增长 25.3%；实现归母净利润48.3 亿元，同比减少14.4%。2022 年第三季度公司毛利率从2021 年同期的20.8%下降至18.3%。

    　　销售随市场热度下滑，拿地聚焦一二线城市。2022 年1-9 月，公司实现合同销售金额3146.7亿元，同比下降34.3%；实现销售面积1936.9 万平方米，同比下降34.3%。拿地谨慎，1-9月获取新项目27 个，总规划建筑面积485.9 万平方米，同比下降78.3%；拿地总金额511.2亿元，同比下降69.1%。拿地金额占销售金额的比重为16.2%。投资聚焦优质地块，一二线城市拿地金额占比为63.5%。

    　　三道红线达标，信用评级稳定。截至2022 年9 月30 日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9 倍，短期负债占比较中期减少1.1 个百分点，新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

    　　多元化业务快速发展。1）物业：项目独立拓展占比高，完成分拆上市。2）物流：物流项目营收快速增长。1-9 月，公司物流仓储业务实现营业收入29.7 亿元，同比增长42.7%。高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。3）租赁住宅：实现营业收入23.1 亿元，同比增长11.5%。积极响应保障性租赁住宅政策，有4.28 万间纳入保障性租赁住宅。

    　　4）商业：实现营业收入62.5 亿元（含非并表收入），同比增长10.6%。

    　　投资建议：万科前三季度业绩正增长，销售龙头地位稳固，三条红线达标。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持公司2022-2023 年的EPS 为2.08、2.29 元，以2022 年10 月28 日收盘价计算，对应的PE 为6.9 倍和6.3 倍。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。

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