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    2023 年1 月5 日,保利发展发布2022 年业绩快报。2022 年全年实现营业收入2811 亿元,同比-1.37%;归母净利润183 亿元,同比-33.17%。2022年第四季度实现营业收入1247 亿元,同比-14.94%;归母净利润52 亿元,同比-62.26%。

    点评

    营收基本平稳,利润承压下行。公司全年稳步推进竣工交付工作,结转收入与去年基本持平。而归母净利润同比下滑幅度较大(尤其是四季度单季),主要原因是在行业整体下行背景下,项目结转毛利率、权益比例、合联营项目投资收益等均有所下滑。

    销售排名跻身行业第二,单月销售持续恢复。据克而瑞数据,公司2022 年1-12 月实现全口径销售金额4573 亿元,同比-15%,降幅小于TOP10 房企整体-20%的水平,销售排名升至第2(2021 年为行业第4);12 月单月销售金额超过500 亿元,居行业榜首,单月同环比增幅均超过40%。公司优质货量充足,预计2023 年销售能持续复苏。

    积极错峰拿地,投资聚焦核心城市。公司把握2021 年下半年至今的拿地窗口期,保持合理拿地强度,错峰补充利润好、流动性高的优质项目。全年权益投资金额居行业第三,仅次于华润置地和中海地产;聚焦在上海、广州、厦门等38 个核心城市拿地。

    财务结构安全稳健,融资渠道畅通。公司三道红线长期稳居绿档,2022 年公开市场发行22 笔公司债、中期票据合计263 亿元,票面利率在2.30%-3.51%之间;其中在房企融资困难的四季度发行65 亿元,且票面利率均在2.80%以下。

    投资建议

    2022 年业绩快报整体不及预期,处于探底阶段,后续随着优质项目入市结转,预计业绩将企稳回升。我们下调公司盈利预测,将2022-24 年归母净利利润从301.8 亿元、345.3 亿元和410.8 亿元调整为183.0 亿元、224.8 亿元和269.8 亿元,调整后增速分别为-33.2%、22.8%和20.0%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为10.7x、8.7x 和7.3x,维持“买入”评级。

    风险提示

    宽松政策对市场提振不佳;市场信心持续走低;毛利率持续下滑

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