公司发布2022 年报。2022 年实现收入14.83 亿元，同比下降3.52%；利润总额9.43 亿元，同比下降13.97%；归母净利润7.83亿元，同比下降14.72%，扣非净利润7.62 亿元，同比下降4.64%。

    　　摊薄EPS 1.05 元，加权平均净资产收益率13.24%。报告期每股经营性现金流1.47 元。公司公布2022 年分红预案，拟10 股派6.80元（含税）。

    　　简评及投资建议。

    　　1. 2022 年收入下降3.52%，主因宏观经济形势和房地产下行、高温限电、疫情影响“三重冲击”。2022 年收入14.83 亿元，同比下降3.52%，其中4Q2022 下降3.83%。截至2022 年末，公司依托成都核心商圈自有物业110 万平米运营自营卖场，入驻商户超过3500户。

    　　分区域：2022 年成都地区、四川省内其他地区及重庆、四川省外收入各占比95.78%、4.12%、0.10%，收入同比增速各为-3.44%、-3.72%、-42.01%。 分产品：市场租赁及服务/营销广告和策划/委托经营管理/装饰装修工程收入各占比82.32%、0.56%、0.79%、8.95%，同比增速为-4.00%、-15.33%、-8.35%、4.84%。

    　　2. 2022 年综合毛利率减少1.09 pct，主营毛利率减少0.99pct。全年综合毛利率68.97%，同比减少1.09 pct。其中主营业务毛利率69.31%，减少0.99pct，其他业务毛利率64.72%，减少2.38 pct。

    　　分区域，成都地区毛利率71.24%，减少1.08 pct；除成都以外其他地区计算得毛利率17.28%，减少2.28pct。分产品，市场租赁及服务毛利率增加0.50pct 至76.27%；营销广告和策划毛利率减少64.98pct 至6.77%；委托经营管理毛利率增加0.40 pct 至81.53%；装饰装修工程毛利率减少6.04pct 至8.17%。最终主营业务毛利率减少0.99 个百分点至69.31%。

    　　3.2022 年期间费用率下降0.14pct，其中销管费用率增加0.12pct。

    　　2022 年期间费用率5.34%，较2021 年下降0.14pct，其中销售、管理、财务费用率各0.58%、4.81%、-0.05%， 同比变动各为0.12pct、-0.23pct、-0.03pct。销售费率增加主因职工薪酬增加；财务费用下降主因利息支出、银行手续费及其他减少。

    　　4. 2022 年扣非归母净利润下降4.64%。利润总额9.43 亿元，同比下降13.97%；公司2022 年确认投资收益7900 万元，同比减少2330万元；资产减值损失-113 万元；有效税率增加0.08pct 至14.73%。

    　　最终归母净利润7.83 亿元，同比下降14.72%。其中1-4Q 各增长+33.53%/-18.57%/- 39.33%/-20.41%，全年扣非净利润7.62 亿元，同比下降4.64%。公司2022 年减免自营商场/市场商户租金及服务费约8641 万元（不含增值税）。

    　　5. 全渠道数字化升级，创新业务模式。

    　　（1）全渠道数字化营销升级。公司聚焦流量创造与流量变现，高效赋能商户，通过线上线下联动营销，实现卖场内全域流量的精准转化，策动实施“富森美1+3”新营销行动。①线下，公司以线下交流会和富森美大课堂等形式，共举办线下超大型营销活动8 场，为卖场商户精准获客提供了有力支撑，国庆节策动的富森美20 周年庆营销活动，开创近3 年客流历史新高。②线上，公司通过流量王比赛、小红书训练营、直播/短视频大赛、共创会、分享会，一对多、多对多使能商户同步发力品类活动、商户活动、联盟活动、设计师活动、社群运营、设计师运营、内容运营、直播运营，与多个头部品牌工厂和地板社联合营销，试跑线索直播、卖货直播、种草直播、日播，公司全年共举办中大型线上直播活动27 场，发布短视频近200 支，直播131 场，观看人数超180 万人次。

    　　（2）持续发力新零售，拓展国际业务。①持续发力新零售战略，公司稳步推进新零售业务。“焦糖盒子”旗舰店持续丰富各类人群的真实生活场域，增加场景引入与真实互动体验，通过深度运营逐步提升客单价和订单数。②富森美术馆引流功能进一步强化，全年实现到店流量14290 人次。通过各类媒体投放有力提升了品牌影响力，年内共计实现自媒体及相关艺术媒体线上浏览390 万人次、线上点赞数4.8 万人次，相关图文收藏数2 万人次。③进一步拓展进出口业务，继续夯实全球供应链管控，在复杂多变的国际形势下，依旧实现全年合同代理额超5000 万元、进口额超5000 万元。

    　　（3）加快项目建设和运营，推进天府新区“富森美家的乐园”建设。①全面加快项目工程建设，确保天府项目2023 年下半年完成建设。②实现新项目开业运营。全力开展各业态招商，促进招商落位、合同签订和进场装修，建立健全组织架构和运管系统，着力推动“富森美？天府”项目各商业形态分阶段开业运营。

    　　维持对公司的判断。①公司作为西南家居零售龙头，充分享受成都区域的人口流入、地产政策和消费复苏红利。②在保持家居卖场主业稳健发展的同时，公司不断探索家居零售新业态和新模式，依托完整的供应链体系，通过共建共享平台资源，赋能商户共建生态。③公司拥有110 万平米自有物业，资产丰厚，重估价值显著；近年持续高分红，积极回报股东。

    　　更新盈利预测。我们预计2023-2025 年归母净利润各9.27 亿元（-22.5%）、10.28 亿元（-23.7%）、11.28 亿元，同比增长18.4%、10.9%、9.8%；当前市值对应2023-2025年PE 各11 倍、10 倍、9 倍。参考可比公司估值，给以2023 年15 倍PE，对应合理市值139 亿元（原为2022 年15 倍PE，对应合理市值160 亿元），目标价18.57 元（-13.0%）；对应公司2023 年PS 为8.4 倍（原为2022 年9.3 倍PS），维持“优于大市”的投资评级。

    　　风险提示。房地产景气度下行；线上渠道冲击；品牌方和地产方分流；区域竞争加剧。

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