公司近况

    2020 年6 月29 日，公司公告将广州万科持有的广州万溪50%股权以70.4 亿元转让给“中信信托・广州万溪股权投资集合资金信托计划”，引入信达和绿景华城等七家战略投资者。交易完成后，广州万溪将由公司的全资子公司变更为持股50%的合营公司，不再纳入公司合并报表范围。

    评论

    引入战投加速广信资产包盘活。2017 年6 月29 日公司通过广州万溪以551 亿元竞得广信资产包（核心资产为花地湾地块），截至目前累计投入470.4 亿元（含416 亿元资产转让对价和54.4 亿元其他支出）。由于资产包对应的土地历史遗留问题复杂，涉及大量诉讼案件和债务纠纷，目前土地清收率仅为46%，且尚未获得批复文件1（无法确定权益计容建面）。信达作为此次交易引入的重要战略投资者之一（持有信托计划50%份额），在不良资产经营和债务纠纷处理等方面具有专业优势，有助于加快项目开发进程，加速广信资产包盘活。

    回收前期沉淀资金优化配置效率。公司通过此次交易预计可收回资金390.4 亿元，含70.4 亿元股权转让价款（较49.27 亿元评估值溢价43%）和320 亿元股东投入置换资金（70.4 亿元源于新股东投入，249.6 亿元源于银团并购贷款）；考虑50%股权对应的235.2亿元前期投入后，公司净收回资金155.2 亿元，有利于优化资金配置效率。交易完成后公司仍负责操盘运营广信资产包，并按股权比例享有广信资产包经营收益。若公司在5 年内取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件，则有望实现投资收益约34.79亿元，贡献净利润约26.1 亿元。

    当前时点我们看好公司3-6 个月维度的风险收益。年初至今公司股价已累计下跌20%（2020 年1 月2 日至2020 年6 月29 日），跑输万得房地产行业指数9ppt，我们认为当前股价已充分计入2019 年年报不及预期的负面影响。尽管短期尚无明显催化剂带动估值修复，但3-6 个月维度我们看好公司的低吸机会，主要考虑到公司：1）全年销售和盈利稳健增长；2）财务端优势更趋稳固；3）估值及仓位已接近历史底部。

    估值建议

    维持公司2020 年和2021 年盈利预测不变。当前股价对应6.7 倍/6.1倍2020/2021 年预测市盈率。维持跑赢行业评级和32.83 元目标价，对应8.5 倍/7.7 倍2020/2021 年目标市盈率，较当前股价有27%的上行空间。

    风险

    疫情影响范围和幅度超预期；结算进度不及预期。

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