事件

    7 月2 日晚间，万科公布了2020 年6 月销售及近期新增项目情况数据。6月份公司实现合同销售面积501.5 万平方米，合同销售金额733.7 亿元。6月份公司新增加开发项目15 个，无新增物流地产项目。

    点评

    6 月销售快速增长，销售均价同比提升近8%：①公司6 月合同销售面积为501.5 万平方米，环比增长29.7%，同比增长2.5%；合同销售金额为733.7亿元，环比增长19.7%，同比增长10.5%。根据克而瑞数据，6 月头部房企销售金额快速增长，碧桂园、恒大、万科单月超700 亿元。②我们计算公司6 月销售均价为14630 元，同比增长7.8%。

    5、6 月全口径拿地金额逐步提升，预计下半年会进一步加大拿地力度。①公司6 月总体拿地金额口径的权益比例为55%，较5 月下降8.1ptcs。新增项目全口径计容面积215 万平方米，环比增长22.9%。我们计算公司6 月全口径拿地金额182.4 亿元，环比增长10.5%。②由于拿地决策到披露流程仍有时滞，我们预计下半年将看到万科逐月加大拿地力度。③万科转让广信资产包50%股权，回收约390 亿元资金将为万科扩大拿地规模带来有力的支持。

    行业存货质量提升周期叠加万科重回规模路线的可能性：①5 月份以来多个重点城市房价提升，房企迎来存货改善周期。②结合5、6 月拿地力度逐步加大，叠加转让广信资产包带来资金支持等信号的释放，我们进一步明确万科将重回规模增长路径的判断。

    投资建议

    ①存货质量提升周期对股价的推动是持续的，我们认为下半年房地产股票的上涨可以持续。②我们认为万科目前逐步进入销售和拿地良性循环的过程，叠加此前万科转让广信资产包股权，可以判断万科下半年开始将进入一个规模扩张的新阶段。③我们维持对公司的盈利预测，重申“买入”评级，并维持37.08 元目标价。

    风险提示

    房价上涨弱于预期；地价上涨快于预期；万科拿地强度低于预期。

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