核心观点：

    在“住宅+商业”的双轮驱动模式下，新城控股住宅业务方面，竣工结算面积大幅提升，营业收入同比高速增长；商业地产方面，尽管遭遇疫情影响，但是租金及管理费收入依然实现了同比22.5%的正增长。下半年是新城的销售旺季，如果企业加快推盘供货，全年住宅销售业绩预计能达成2500 亿的销售目标。

    新城控股已持有1.37 亿的土地储备，土储较为充裕，然而2020 年上半年，企业依然适时补仓且战略性地增加高能级城市和长三角地区的土储，我们认为前瞻性的土储投资策略有助于保障未来的业绩增长。

    财务方面，新城控股紧抓2020 年上半年货币宽松环境，在上半年新增了一定的借款补充流动性，从而导致有息负债较2019 年末有所增加，但是总体上企业的债务结构依然良好，净负债率较2019 年同期大幅下降，净负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为35.1%和43.8%，处于行业内的较低水平，而且充足的货币资金也降低了短期偿债压力。

    在“住宅+商业”的双轮驱动模式下，新城控股2020 年上半年营业收入同比高速增长。

    下半年是新城的销售旺季，如果企业加快推盘供货，全年住宅销售业绩预计能达成2500 亿的销售目标。另外，企业适时补仓且战略性地增加高能级城市和长三角地区的土储，我们认为前瞻性的土储投资策略有助于保障未来的业绩增长。财务方面，新城控股紧抓2020 年上半年货币宽松环境，在上半年新增了一定的借款补充流动性，但是企业的债务结构依然良好，净负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为35.1%和43.8%，处于行业内的较低水平，而且充足的货币资金也降低了短期偿债压力。

    一、“住宅+商业”双轮驱动，商业地产竞争力凸显2020 年上半年新城控股盈利稳步增长，其中，营业收入为377.4 亿元，同比增长121.2%。

    虽然新冠疫情对房地产行业的施工进度产生了一定影响，但是新城控股上半年共实现63 个子项目竣工交付，交付面积合计661.4 万平米，结算面积为505.0 万平米，较2019 年同期增长90.9%。项目顺利竣工交付及结算，促进企业的营业收入高速增长。同时，毛利润和净利润等也随之上升，毛利润为98.3 亿元，同比增长53.8%，净利润为38.5 亿元，较2019 年同期增长32.0%。

    新城执行“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式。住宅方面，新城2020 年上半年合约销售金额为975.2 亿元，同比下跌20.3%，销售面积877.5 万平米，同比下降16.4%。2020年上半年新冠疫情对企业销售业绩产生了一定的冲击，从单月销售表现看，2 月和3 月销售业绩所受影响较大，不过4 月开始，单月销售金额已逐渐回升。从以往新城控股的销售业绩表现看，新城在下半年的销售业绩表现往往高于上半年，预计下半年企业增加推盘，加强去化，企业2020 年2500 亿的销售业绩能够如期完成。

    商业地产方面，商业地产规模不断增大，且竞争优势逐渐凸显。2020 年上半年爆发新冠疫情后，新城对旗下吾悦广场全体商户实施租金减半政策，执行时间为2020 年1 月25 日至3 月31 日，但是2020 年上半年商业管理运营业务上仍然保持良好的发展态势，平均出租率达96.08％，其中租金收入达到21.32 亿元，高于2018 年全年的租金及管理费收入，且较2019 年同期增长22.5%。截至目前，新城已布局139 座吾悦广场，累计开业63 座，计划到2020 年底开业93 座吾悦广场，全年租金及管理费收入目标为55 亿元。

    二、投资力度加大，投销比增至2.2 倍

    2020 年上半年新城控股加大了在土地市场的投资力度，且战略性增加高能级城市的土储布局。

    首先，上半年新城控股共获取了80 幅土地，新增土地储备总建筑面积达1907.8 万平米，平均楼面地价为2867.8 元每平。据亿翰统计，上半年新城控股新增土储货值为1285.5亿元，位于亿翰智库2020 年1-6 月中国典型房企新增货值榜中第7 名，即新增土储货值在行业内靠前，投资力度高于多数同行房企。另外，上文提到上半年企业销售业绩受到疫情影响，销售面积同比下跌，而企业拿地又相对积极，因此以面积计算的投销比为2.2 倍，远高于2019 年末的1.0。换而言之，与上半年的企业自身的销售业绩相比，企业的投资力度也有所提升。

    截止2020 年中期，新城控股的总土地储备达到了1.37 亿平米，存续比为7.8 年，土地储备充裕，足以满足5 年以上发展之需要。虽然土储丰厚，但是在房地产行业环境发生改变的情况下，我们也可以看到新城在战略性地调整土储结构，例如增加高能级城市和经济基本面优异的城市群的土储占比，以期在不确定地环境中提前锁定确定性。

    具体来看，新城的土储布局战略大体是“深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。”根据亿翰监测的数据，2020 年上半年新城在北京和上海等两大一线城市均有拿地补仓，另外在南京和长沙和杭州等省会城市也频繁拿地，补充货源。截止2020 年中期，新城控股一二线城市的土储在总土地储备中占比为35.75%。长三角作为新城的深耕区域，2020 年上半年企业也多次在上三角地区补仓，其中长三角地区三四线城市土储占比为35%。

    我们认为在房地产行业销售业绩已近乎触顶的行业现状下，外加新冠疫情等不确定性的外生冲击，这将使得不同能级城市的住宅市场发展速度产生更大差异，高能级城市经济基础好、人口多、购房需求旺，住宅市场成交更为活跃，在这样的行业环境下，新城一方面主动增加高能级城市的土储占比，另一方面是在经济快速发展的长三角城市群补货，这样的土储投资策略与市场的发展规律相吻合，未来预计将为企业带去更多的业绩和利润增长。

    三、货币资金充足，净负债率同比下降41.5 pct虽然2020 年上半年新城控股投资力度较大，新增较多的土储，但是企业的债务结构依然安全稳健。

    截止2020 年6 月30 日，新城控股有息负债总量为869.2 亿元，较2019 年末新增了128.5 亿元。主要原因是上半年货币环境相对宽松，新城通过公司债、资产支持证券、超短期融资券、高级美元票据等募集了较多的货币资金，以补充流动性。从其合并现金流量表可以看到，上半年取得借款和发行债券收到的现金分别为204.6 和102.7 亿元。在融资环境相对宽松的情况下，进行融资不仅能使企业的营运资金更为灵活，而且上半年行业融资成本相对较低，新增借款的利息开支相对较低。

    从相对指标来看，2020 年中期新城控股的净负债率为35.1%，较2019 年同期的76.6%大幅下降41.5 个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为43.8%，两者都远低于行业均值水平。另外，由于企业在手货币资金为649.9 亿元，远高于短期有息负债375.8 亿元，因此企业现金短债比为1.73 倍，总体上，新城控股的短期偿债能力强，债务风险低。

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