事件：8 月27 日，万科发布2020 年半年度报告，上半年公司实现营业收入1463.5 亿元，同比增长5.1%；实现归母净利润125.1 亿元，同比增长5.6%；实现基本每股收益1.11 元，同比增长4.0%。

    利润率下降，业绩平稳增长：上半年公司业绩实现平稳增长，营收中房地产开发及相关业务比重仍占95%左右，物业服务比重由去年同期的3.8%提升至4.6%。房地产业务方面，上半年实现结算面积1049.8 万平方米，同比增长24.0%；实现结算收入1289.7 亿元，同比下降3.0%，结算均价由去年同期的15715 元降至12286 元，预计与公司结算项目的结构有关。

    从利润率来看，上半年房地产开发相关业务扣税毛利率24.1%，同比下降4.2pct，而三费率及少数股东损益有所改善，致归母净利率同比基本持平。

    截止上半年末，公司已售未结面积及金额分别为4743.2 万方及6953.3 亿元，已售未结金额覆盖上年营收1.9 倍，可结算资源充足。

    二季度销售明显改善：上半年公司实现合同销售面积2077 万平方米，同比下降3.4%；实现合同销售金额3204.8 亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄 3.7 个百分点，单月销售额自5 月起同比转正，上半年销售均价15430 元，基本与2019 年水平一致。截至7 月末，累计销售面积及销售额分别同比上升0.30%及下降0.70%，销售进度回追顺利。从销售业态来看，上半年销售产品中住宅比重由去年同期的88%小幅提升至91%。开竣工方面，公司上半年实现新开工面积1835.6 万平方米，同比下降6.0%，实现全年开工计划的62.8%，去年同期为54.1%；实现竣工面积1074.5 万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%，去年同期为34.5%。

    考虑到公司较强的推售能力及下半年疫情影响稀释，我们预计后续公司销售端将继续走强，实现全年稳步增长。

    不确定性下拿地谨慎，在手项目充足：上半年公司新增加开发项目55 个，全口径建筑面积980.2 万平方米，同比下降6.0%；对应全口径拿地金额624.1 亿元，同比下降34.1%；拿地均价6368 元/方，占同期销售均价41.3%，上半年公司拿地保持谨慎。截至上半年末公司拥有在建项目建筑面积约11023.5 万平方米；规划中项目权益建筑面积约4696.1 万平方米，在手项目充足。

    净负债率仅27.9%，融资优势凸显：上半年末公司资产负债率83.9%，净负债率仅27.9%，较2019 年末继续下降6.9pct，净负债率维持行业低位，同期持有货币资金1881.4 亿元，覆盖公司短期有息负债1.9 倍，财务表现稳健。上半年，公司累计完成60 亿元公司债发行，利率范围2.56%~3.90%，处于同期行业公司融资成本低位，优势凸显。

    投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，上半年业绩保持平稳增长，净负债率仅为28%，维持行业低位，融资优势明显。销售方面，前7 月公司销额同比基本维持平稳，二季度明显改善，考虑到公司较强的推售能力及下半年疫情影响稀释，我们预计后续公司销售端将继续走强，实现全年稳步增长。我们预计公司20~22 年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68 亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS3.89、4.48及5.05 元/股，对应PE 6.9、6.0 及5.3 倍，维持“推荐”评级。

    风险提示：疫情发展超出预期，房产税出台超预期，地产政策超预期收紧，销售结算增长不及预期。

更多精彩大盘资讯敬请期待！