事件：公司公告2020 年中报。

    　　财务稳健，现金流充裕。2020 年上半年，公司实现营业收入1463.5 亿元，同比增长5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1 亿元，同比增长5.6%；每股基本盈利1.11 元，同比增长4.0%。净负债率为27.0%。截至报告期末，公司有息负债金额为2729.8 亿元，较年初增加151.3 亿元，占总资产的比例为15.1%，实现经营性现金净流入226.1 亿元。

    　　当季可结算资源保持增长。报告期公司实现合同销售面积2077.0 万平方米，同比下降3.4%，降幅较一季度收窄0.9 个百分点；实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7 个百分点。截至报告期末，公司合并报表范围内有4743.2 万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3 亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。

    　　土地合理有序扩张。上半年公司获取新项目55 个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6 万平方米。上述项目的权益地价总额约321.3 亿元，均价为6368 元/平方米。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

    　　其他业务稳健发展。1）报告期内，万科物业实现营业收入67.0 亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。2）公司租赁住宅业务营业收入10.5 亿元；报告期内商业（含非并表项目）业务营业收入30.5 亿元,同比增长0.3%；万纬物流所管理项目（含非并表项目）业务营业收入8.3 亿元，同比增长36.9%。

    　　投资建议：维持“优大于市”评级。预计公司2020 年和2021 年EPS 在3.89和4.63 元。按照9 月1 日股价27.22 元计算，对应2020 年PE 为6.99 倍。

    　　目前公司RNAV 在40.6 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2020 年9-10XPE 水平，按照公司2020 年EPS 在3.89 元，对应合理区间价值区间35.01-38.9 元，维持“优于大市”评级。给予公司估值溢价的原因在于：1）中报显示，公司已售未竣工金额约6953.3 亿元；2）多元化业务有序发展，未来可提供稳定性现金流业务，在未来市场波动中可以部分对冲风险。

    　　风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险：3）棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行；4）宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行；5）市场集中度提升速度不达预期。

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