事件：10 月11 日，万科发布2020 年9 月销售及近期新增项目情况简报，9 月公司实现合同销售面积371.0 万平方米，同比增长15.68%；实现合同销售金额545.4 亿元，同比增长10.65%。9 月公司新增全口径计容建面290.4 万方，同比下降27.13%；对应全口径地价175.46 亿元，同比下降1.29%。

    　　9 月销售同比保持增长，升幅收窄：9 月公司实现合同销售面积371.0 万平方米，同比增长15.68%，环比下降12.27%，20 年累计实现合同销售面积3264.8 万平方米，同比增长6.63%，实现合同销售金额545.4 亿元，同比增长10.65%，环比下降7.12%，销售均价14701 元/方，较上月小幅上升；20 年累计实现销售金额4927.6 亿元，同比增幅扩大至3.61%。总体来看，9 月公司销售同比保持增长，但升幅相比7 月及8 月明显收窄，累计表现继续改善。考虑到去年四季度较低的基数及公司较强的推售能力，我们认为公司全年销售水平有望继续改善。

    　　土地投资积极度回升，权益比例维持高位：9 月公司于长沙、苏州、东莞等地共获16 宗开发项目，按金额口径权益比例75.9%，维持高位。对应全口径计容建面290.4 万方，同比下降27.13%，环比上升30.05%；对应全口径地价175.5 亿元，同比下降1.29%，环比上升14.99%；拿地均价6042 元/方，占比销售均价41.1%，新获项目所处城市能级较上月有所下降致使拿地均价下降，拿地面积占比销售面积78.27%，拿地金额占比销售金额32.17%，9 月土地投资积极度回升。20 年累计土地投资面积1880.7万平方米，土地投资金额1167.6 亿元，分别同比下降38.30%及39.13%。

    　　总体来看今年以来公司拿地整体偏谨慎，三季度来积极度提升。

    　　投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，上半年业绩保持平稳增长，净负债率仅为27.9%，维持行业低位，融资优势明显。销售方面，9 月公司销售同比保持增长，考虑到去年四季度较低的基数及公司较强的推售能力，我们认为公司全年销售水平有望继续改善。维持公司“推荐“评级，预计公司20~22 年分别实现归母净利润451.86、520.00 及586.68 亿元，同比增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS 3.89、4.48 及5.05 元/股，对应PE7.3、6.3 及5.6 倍。

    　　风险提示：疫情发展超出预期，地产政策超预期收紧，市场流动性超预期收紧，公司销售结算增长不及预期。

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