投资要点

    事件：4 月27 日，万科发布2020 年一季报，一季度实现营业收入477.74 亿，同比-1.24%；实现归母净利润12.49 亿，同比+11.49%。

    受疫情影响收入下降，少数股东权益占比下降业绩提升

    1）疫情因素致收入微降：受疫情影响，公司竣工节奏有所放缓，一季度实现竣工面积242.6 万方，同比+8.9%；其中房地产业务结算面积316.2 万方，同比+1.8%，结转收入393.6 亿，同比-6.4%；2）权益比提升增厚业绩：公司一季度少数股东损益占比较去年同期下降16.43pct 至48.60%，叠加投资收益转正及信用减值损失较去年同期减少4.15 亿，归母净利润同比+11.49%；受结转结构影响，报告期内公司综合毛利率31.28%，同比下降3.76pct；3）已售未结资源创新高：截至报告期末，公司并表范围内已售未结资源4580.1 万方，对应合同金额6598.9 亿，较2019 年底分别增长6.8%和8.3%，为未来业绩奠定坚实基础。

    销售韧性十足，投资维持谨慎

    1）销售强于大市：报告期内，公司实现合同销售面积884.8 万方，销售额1378.8亿，同比分别下降 4.3%和7.7%；1-3 月，全国商品房销售面积21978 万方，销售额20365 亿，同比分别下降26.3%和24.7%，公司单季度销售表现远优于行业平均水平；2）投资稳健审慎：土地出让受疫情影响，2020 年一季度公司新增项目11 个，新增总规划建面239.7 万方，同比-59.95%，权益建面187.6 万方，同比-57.09%，新增项目按面积口径权益比78.26%，较去年同期提升5.22pct。

    财务健康，融资成本优势明显

    1）在手现金充足：报告期末，公司持有资金1732.2 亿，远高于一年内到期有息债之和897.8 亿；2）杠杆保持低位：报告期末，公司净负债率34.3%，继续维持行业最优梯队；3）发债利率低于3.5%：2020 年3 月，公司完成25 亿公司债发行，其中15 亿5 年期债券票面利率3.02%，10 亿7 年期债券票面利率3.42%，融资成本较行业平均水平继续保持较大优势。

    投资建议：疫情下，公司销售大幅跑赢行业，彰显龙头抗风险能力和优秀的管控能力，报告期内业绩稳健，财务健康，秉持一贯优良传统。下行周期中，公司品牌、融资、管控等方面优势进一步凸显，市占率得以继续提升。预计公司2020-2022年EPS 为4.11、4.86、5.70 元，对应当前PE 为6.41x、5.43x、4.63x，维持“买入”评级。

    风险提示：新冠疫情对行业影响超预期，房地产市场回暖不及预期。

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