事件：

    2021 年1 月，公司实现合同销售面积189.13 万平方米，同比增加78.54%；合同销售金额166.39 亿元，同比增加48.51%；销售均价8798 元/平方米，同比下降16.8%。

    点评：

    1 月销售同比增长。2021 年1 月，公司实现合同销售面积189.13 万平方米，同比增加78.54%；合同销售金额166.39 亿元，同比增加48.51%；销售均价8798元/平方米，同比下降16.8%。

    拿地态度积极。公司1 月新增9 个土地项目，拿地建面285.4 万方，拿地金额64.5 亿元，拿地均价2260 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重38.8%，拿地面积占销售面积的比重为150.9%。1 月拿地金额中，占比较高的城市有：温州（34%）、南通（18%）、商丘（17%）。

    财务结构稳健。截至2020 年三季度末，公司的净负债率为51%，剔除预收账款的资产负债率为78%，现金短债比为1.69。

    融资成本下降。12 月，惠誉将公司信用评级上调至[BB+]。1 月，穆迪将公司信用评级上调至[Ba1]。2 月，公司境外子公司新城环球成功发行4.04 亿美元债券，期限5.25 年，票面利率4.5%。评级上调前，公司海外债发行成本为6-6.8%，公司融资成本下降。

    吾悦广场快速发展。截至2020 年末，公司已开业吾悦广场95 座，开业+储备的广场共156 座，未来每年新拓展目标为30 个。2020 年公司租管费收入57.21亿元，同比增长41%，超额完成20 年55 亿目标，21 年目标为80 亿元，未来将持续稳定现金流。

    投资建议：新城控股稳定现金流业务到了临界点。公司商业地产高增长，运营能力行业领先。 此外，公司销售保持增长，拿地积极，财务结构稳健。我们预计2020-2021 年EPS 分别为6.74 元、7.88 元，按照2021 年2 月4 日收盘价，对应的PE 分别为6.4 倍和5.5 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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