事件：

    2 月4 日，公司发布1 月经营情况。2021 年1 月份公司实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额714.7 亿元。1 月新增开发项目17 个，总建筑面积280.7 万方，需支付价款162.73 亿元。

    点评：

    1 月销售稳步增长。2021 年1 月，公司实现合同销售面积398.6 万平方米，同比增加19.5%，合同销售金额714.7 亿元，同比增加30.2%；销售均价17930元/平方米，同比上升8.9%。

    1 月拿地谨慎，聚焦一二线。公司1 月新增17 个开发项目，拿地金额195.14亿元，拿地总建面280.7 万方，拿地均价7274 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为27%，去年全年该比例为29.4%，拿地谨慎。1 月拿地金额占比较高的城市为杭州（20.8%）、南通（19.8%）、乌鲁木齐（14.5%）。1 月拿地按金额计算，二线城市占68.7%，三四线城市占比31.3%。

    公司财务结构稳健，融资优势明显。从三道红线来看，2020 年三季度末，公司剔除预收账款资产负债率74.2%，净负债率为27.6%，现金短债比1.97，预计未来有较大概率全部达标。有息负债以银行借款和应付债券为主，截至半年度末有息负债中银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 25.5%，其他借款占比为 18.7%。从公司债券发行成本来看，1 月发行的两种公司债票面利率分别为3.38%、3.98%，保持较低水平，融资优势明显。

    投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为3.80 元和 4.31 元，以2021 年2 月4 日收盘价计算，对应的PE 为7.3 倍和6.5 倍，维持买入评级。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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