公司近况

    2021 年2 月4 日晚，万科公布2021 年1 月销售及近期新增项目情况简报，我们更新公司近况如下。

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    1 月销售额创历史同期新高，全年料录得双位数增长。2021 年1月公司销售额同比+30%至715 亿元（2020 年月均587 亿元），创历年1 月销售额历史新高；销售面积同比+20%至399 万平方米；对应销售均价同比+9%至17,930 元/平方米。根据克而瑞公布的Top100 房企销售排行榜，2021 年1 月公司全口径销售额（702 亿元）位居行业第一，金额口径权益比例65%。我们认为公司2021年将维持积极推盘销售态势，全年销售额有望达7,800-8,100 亿元，对应同比增速约11-15%。

    拿地积极，利润率企稳。2021 年1 月公司新增17 个开发项目，拿地金额195 亿元（同比+411%，根据月度拿地公告整理），拿地面积281 万平方米（同比+303%）；期间，公司于杭州拱墅区取得“运河新城02 地块”（总地价40.6 亿元，对应楼面均价28,592 元/平方米），带动1 月新增项目总体楼面均价同比+27%至6,952 元/平方米（2020 年6,440 元/平方米）。2021 年1 月公司拿地金额相当于当月销售金额的27%（2020 年29%），金额口径权益比例83%（2020 年69%），我们测算新增项目净利率约11%（2020 年四季度约9%）。2021 年1 月公司新增项目主要位于乌鲁木齐、沈阳、南通和郑州等城市，拿地面积占比分别为32%、12%、9%和7%。

    在手现金充裕，财务安全稳健。3Q20 末公司在手现金1,731 亿元，可覆盖一年内到期有息负债的2.0 倍，净负债率29%，剔除预收款后的资产负债率74%。经测算，我们预计公司将在2021 年成功降至“绿档”。2021 年1 月，公司完成30 亿元住房租赁专项公司债券的公开发行。债券分为两个品种，品种一为3 年期，发行规模19 亿元，票面利率3.38%；品种二为7 年期，发行规模11 亿元，票面利率3.98%。历史上，公司曾于2019 年2/9 月分别发行20/25亿元的住房租赁专项公司债券，两期债券期限均为5 年，票面利率分别为3.65%/3.55%。

    估值建议

    重申板块首推标的。公司在主动偏股型基金股票投资组合中的仓位自2020 年初（1.46%）以来持续下滑，当前（0.44%）处历史底部，伴随着销售端的持续增长与多元业务价值的逐步释放，我们提示当前时点公司作为销售及盈利确定性强、财务安全稳健、多元航道提前卡位的龙头公司的配置价值。维持2021/2022 年盈利预测不变，公司当前股价交易于7.5 倍/6.9 倍2021/2022 年市盈率，维持跑赢行业评级和目标价不变，对应9.0/8.2 倍2021/2022 年目标市盈率和20%的上行空间。

    风险

    结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。

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