事件：公司一季报发布， 17 年一季度实现营业收入 185.9 亿元，同比增长 27.2%； 归属于上市公司股东的净利润 6.95 亿元，同比下降 16.5%；EPS0.063 元/股，同比下降16%；公司房地产业务实现销售面积 988.2万平方米，销售金额 1,502.7 亿元，同比分别增长 81.1%和 99.7%。

收入规模扩大，利润小幅下滑：1）营业收入同增：一季度营业收入同增27.2%，主要是由于房地产业务结算面积增加，达到 143.0 万平方米，同比增长 20.8%；房地产业务营业收入 160.3 亿元，同比增长 20.6%；2）归属于上市公司股东的净利润下降：净利润同比下降 16.5%，主要是由于融资规模上升，公司利息支出及财务费用相应增加，以及，一季度结算项目包含一批合作比例较高的项目，使得少数股东损益占公司净利润的比例上升至 37.3%，公司预计 2017 年全年净利润同比仍将保持增长；3）毛利率和净利率同比下降：公司一季度毛利率为29.8%，同比下降2 个百分点，净利率为5.97%，同比下降2.58 个百分点；4）负债率低位略有上升，资金充足：公司净负债率为 31.5%，同比增长了5.5 个百分点，仍保持在行业低位，公司资产负债率和真实资产负债率分别为81.7%和71.0%，同比分别增长2.8 和5.0 个百分点；公司持有的货币资金为 909.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 483.4 亿元，在售现金充足。

销售重夺桂冠，可结算资源充足：1）销售金额翻番，重回销售冠军宝座：公司房地产业务实现销售面积 988.2万平方米，销售金额 1,502.7 亿元，同比分别增长 81.1%和 99.7%。其中，公司在深圳、北京、天津三个城市的单季销售金额均突破百亿元。根据克而瑞的数据，一季度共三家地产企业销售突破千亿，公司再次夺得销售冠军；2）已售未结算资源充足：公司合并报表范围内尚有 2,719.3 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约3,349.4 亿元，较年初分别增长 19.3%和 20.4%，为未来结算业绩奠定坚实的基础。3）中西部区域销售增速高于东部区域：北京区域和中西部区域一季度销售面积分别为273 万平和267 万平，两区域相比去年同期均增长了114.7%，上海区域和广深区域同比增长分别为54%和51%。

坚持审慎拿地策略，深耕重点城市：1）多元化方式拿地：一季度公司新增加开发项目 42 个， 其中 61.9%的项目通过合作方式获取，规划建筑面积约 764.4 万平方米，按公司权益计算的规划建筑面积约 470.3 万平方米；2）重点城市补库存：公司重点观察公司长期重点研究的 14 个城市商品住宅批准预售面积同比下降37.9%，由于新房成交面积大于新增供应，上述城市 3 月底的新房可售库存为 0.85 亿平方米，相比 2016 年底的0.93 亿平方米进一步减少，公司在上述城市加大拿地力度，一季度42 个新开发项目中，18 个项目为重点14 城项目； 3）新开工同比增长29.4%：一季度公司实现新开工面积 917.7 万平方米， 占全年开工计划的31.4%。

与深铁合作推进“轨道+物业”模式，城市配套服务持续发展：1）深铁成为基石股东：“地铁集团以协议受让方式获得公司 15.31%的股份，成为公司基石股东；另获恒大持有 14.07%股权的表决权，合计 29.38%表决权，已经超过持股 25.4%宝能系。地铁集团作为公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城市配套服务商战略。未来公司和地铁集团可以充分发挥各自优势，获得地铁覆盖核心区域稀缺项目资源；2）多元化城市配套服务持续发展：公司物业管理服务保持行业领先地位，继物流地产的迅猛发展后，公司在商业地产领域开展大手笔布局， 据17 年 3 月公告披露，公司通过了组建商业地产投资基金议案，欲将印力集团打造为万科商业开发和管理平台；公司的滑雪业务、养老业务和长租公寓也在稳步推进，提升城市配套服务能力。

投资建议： 公司 2017 年 一季度收入规模扩大，销售重回榜首，彰显了管理层的专业性和实力。我们看好公司“轨道+物业”的模式和多元化业务的城市配套服务发展战略，预期17 年业绩继续稳步增长。我们预计公司 17-19 年公司 EPS 为 2.31、 2.78、 3.04，维持“买入-A”评级， 6 个月目标价 25.41 元。

风险提示：董事会席位尚未确定，管理层变动风险。

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