业绩表现平稳：2022 年前三季度，公司实现营业收入3377 亿元，同比增长24.4%；归母净利润170.5 亿元，同比增长2.2%。其中Q3 单季度，公司营业收入为1308 亿元，同比增长25.3%；归母净利润48.3 亿元，同比下降14.4%。

    　　2022 年前三季度，公司实现归母净利率5.0%，较2021 全年略提升0.1 个百分点；整体毛利率19.6%，较2021 全年下降2.2 个百分点，逐渐趋稳。

    　　Q3 销售降幅收窄，保持谨慎投资态度：2022 年前三季度，公司实现签约销售金额3147 亿元，同比下降34%；销售面积1937 万O，同比下降34%。其中Q3 单季度，公司签约销售994 亿元，同比下降20%，销售面积646 万O，同比下降14%。2022 前三季度，新增土储486 万O，新增土储覆盖销售倍数为25%，投资保持谨慎。不过截至2022Q3 末，公司总土储建面仍高达1.30亿O，仍能满足未来两三年的开工需要。

    　　多元业务发展良好：（1）物业服务方面，公司于第三季度成功分拆万物云上市；（2）物流仓储方面，2022 年前三季度万纬物流业务（含非并表项目）实现收入30 亿元，同比增长43%；（3）租赁住宅方面，2022 年前三季度泊寓租赁业务（含非并表项目）实现收入23 亿元，同比增长12%；（4）商业开发与运营方面，2022 年前三季度商业业务（含非并表项目）收入63 亿元，同比增长11%。

    　　融资成本持续降低：截至2022Q3 末，公司有息负债2943 亿元，规模保持稳定，其中短期负债占比仅21%；存量融资的综合融资成本持续下降至4.06%。

    　　2022 年前三季度新增融资的平均融资成本仅为3.73%。

    　　投资建议：公司Q3 业绩表现平稳，销售降幅收窄。预计公司2022-2023 年归母净利分别为247/257 亿元，对应最新股本的EPS 分别为2.12/2.21 元，对应最新股价的PE 分别为6.8/6.5 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。

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