3Q23 业绩同比+20%、符合预期，预收款快增、待结算资源丰富。3Q23 公司营业收入464 亿元，同比+133.5%；归母净利润24.7 亿元，同比+20.2%，符合预期；扣非业绩24.4 亿元，同比+20.6%；基本每股收益0.79 元，同比+19.7%。毛利率和归母净利率分别为15.0%和5.3%，同比分别-1.7pct 和-5.0pct，归母净利率下降主要由于期内投资收益4.3 亿元、同比-73%。三费费率为3.2%，同比-4.3pct，其中销售、管理和财务费率分别-1.1pct、-0.9pct 和-2.2pct。3Q23 公司计提资产减值损失6.2 亿元。23Q3 末预收账款1,552 亿元，同比+18.3%，覆盖22 年地产结算收入3.7 倍。

    　　3Q23 销售额1,221 亿元、同比+16%，排名提升至第10。据克而瑞，3Q23 公司销售额1,221 亿元，同比+16.2%，远好于Top50 房企均值-14.9%；克而瑞排名第10 名，较22年提升3 名；销售面积254 万平，同比+24.6%；销售均价4.8 万元/平，同比-6.7%。公司计划23 年销售额占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20 名，争取15 名。10月杭州放松限购，将限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，限购区域内本市户籍限购2 套（原落户5 年限购2 套或2 年连续社保限购1 套）、非本市户籍家庭有社保或个税记录的限购1 套（原二手房1 年连续社保、新房4 年连续社保），预计政策放松之下公司销售弹性也将有所提升。

    　　3Q23 拿地额423 亿元、杭州占比91%，对应拿地/销售额比35%、拿地相对积极。据公告，公司3Q23 拿地金额达423 亿元，同比-25.8%，其中杭州占比91%；拿地面积276万平，同比-18.0%；拿地均价1.53 万元/平，同比-9.5%。3Q23 拿地/销售金额比35%，拿地/销售面积比109%，拿地/销售均价比32%。截至23H1 末，公司总可售货值2,800亿元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比60%、22%和18%。公司计划23 年权益拿地金额控制在300 亿元，权益回款的50%以内。

    　　三条红线稳居绿档，融资成本低位再降。据公告，我们计算截至23Q3 末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率59.1%，同比-8.5pct；净负债率14.2%，同比-46.6pct；现金短债比3.2 倍，同比+1.7 倍。23Q3 末有息负债386 亿元，同比-22.8%；23H1 末有息负债中银行贷款和债券类分别占比76%和24%；平均融资成本低至4.40%，较22 年-20BP。近期公司成功发行多笔债券：23/6/16 发行中票6 亿元/3.95%/2 年，23/7/3 发行短融9 亿元/3.85%/1 年，23/7/21 发行中票6 亿元/3.85%/2 年，23/8/1 发行公司债7 亿元/4.20%/2 年，逆境中融资优势凸显。公司计划23 年权益有息负债规模控制在470亿元以内（同比持平），直接融资规模控制在20%以内，融资成本下降10-20BP。

    　　投资分析意见：业绩销售持续稳增，拿地积极聚焦杭州，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30 载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2022 年公司销售排名已提升至行业第13 名。近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%，2022 年达48%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比60%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司23-25 年盈利预测分别为45.0/51.9/59.7 亿元，对应23 年PE 为5.9X，维持目标价13.40 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。

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