事件描述

    　　公司公告，2023 年前三季度实现营业收入472.5 亿元（+40.2%），归母净利润22.0 亿元（+1.1%），综合毛利率17.7%（-3.2pct）。

    　　事件评论

    　　毛利率与投资收益下滑拖累业绩表现，后期业绩展望维持相对稳健。2023 年前三季度公司营收472.5 亿元（+40.2%），归母净利润22.0 亿（+1.1%），业绩增速明显弱于营收增速，主因综合毛利率同比下降3.2pct 至17.7%，对联合营企业的投资收益同比下滑60.6%至3.5 亿；另外报表所得税率与少数股东损益占比分别提升3.2pct、5.4pct 至29.7%、29.3%，一定程度拖累归母业绩表现。公司费用控制得当，期间费用率同比下降1.3pct 至6.4%；税金及附加率同比下降1.3pct 至2.8%，助力归母业绩稳健增长。截至2023Q3 公司账上预收款1020 亿（+28.8%），预收款/年化结算收入=1.4X，预收款充裕保障后期结算收入增长，毛利率下行压力逐步释放，对后期业绩展望维持相对稳健。

    　　销售拿地积极，持续加码高能级城市土储。2023 年前三季度公司累计实现销售额1035.8亿元（+42%）（销售数据源自克而瑞），增速行业领先，销售行业排名由2022 年底的第18 位前进至第14 位，销售面积325.9 万方（+29%），销售均价3.18 万元/方（+10%），均价提升与布局城市能级提高相关。拿地方面，年初以来公司积极在上海、杭州、长沙、成都、苏州等高能级城市斩获项目，上海合计获取松江洞泾轨交地块、静安天目社区历史风貌保护项目等4 个项目，持续加码高能级城市土储。2023 年前三季度公司累计获取16宗项目，权益拿地金额约239 亿元（数据源自公告及中指院，不含收并购项目），权益口径的拿地强度约33%，在头部房企中处于中等水平。公司今年拿地投资的预算充足，后期有望加大投资力度，持续积极补货。2023 年前三季度公司新开工量218.2 万方（-18.2%），竣工量394.5 万方（-16.0%），在建面积1241.2 万方（-11.6%），截至2023H公司在手货值可售周期约4 年，土储充裕，后期销售增长可期。

    　　大股东积极增持与认购定增，彰显集团的支持与实力。9 月底大股东华发集团（原持股28.49%）计划于6 个月内，增持公司无限售流通A 股，增持量不低于1588 万股、不高于3175 万股（总股本的0.75%―1.5%），截至10 月末累计增持2121.1 万股（占原股本1.002%）。10 月下旬，公司定增落地，募资51.24 亿，其中华发集团认购28.49%。截至2023H 华发集团持股比例提升至29.3%，大股东真金白银的投资，彰显对公司的支持。

    　　投资建议：1）短期来看，公司销售拿地积极，增速业内领先，布局核心城市，可售土储充裕保障规模增长；2）长期来看，行业供给格局优化，有望凭借雄厚的财务资源，立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，突破千亿规模约束，追求有品质的增长；3）公司三道红线稳居绿档，资金成本下行，广义费用层面有进一步改善空间；4）华发集团积的极增持与定增认购，彰显对上市公司的强力支持。预测2023-2025 年公司归母净利润26/27/31 亿，业绩增速1%、5%、12%，对应PE 为7.0/6.6/5.9X，给予“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、市场销售延续弱势，公司销售规模增长不及预期；2、核心城市土拍竞争激烈，摇号机制导致拿地量不及预期。

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