事件：2023 年公司实现营业收入981.25 亿元，同比-18.37%；实现归母净利润8.88 亿元，同比-85.48%；实现基本每股收益0.2 元，同比-85.19%。公司预计23 年现金分红8893.73 万元，每10 股派发现金股利0.197 元。

    市场下行、结转项目减少，收入利润双降

    收入端，23 年公司实现营业收入981.25 亿元，同比下降18.37%，Q4 单季度实现收入458.30 亿元，约占全年营收的46.71%。房地产业务结转收入854.69 亿元，同比下降21.72%，主要是本期结转项目减少所致。利润端，受市场下行影响，23 年公司实现归母净利润8.88 亿元，同比下降85.48%。23 年公司毛利率17.41%，较22 年下降3.25pct，其中房地产业务结算毛利率为16.16%，较22 年下滑3.8pct。同时，资产及信用减值继续计提影响利润，23 年资产减值损失24.2 亿元、信用减值损失9.43 亿元。23 年公司净利率3.26% ，较22 年下降4.38pct 。三费率方面，销售、财务费用率分别3.03% 、1.15%，较22 年分别提升0.68、0.45pct，主要受销售推广服务费增加、利息收入减少因素影响。

    销售维持第一梯队，投资优化聚焦核心

    销售端，2023 年实现签约金额1535.5 亿元，同比下降30.77%，权益销售金额951.4 亿元，同比下降 30.77%，权益比例62%，销售业绩依然保持在行业第一梯队。拿地端，公司23 年新增土地储备约95 万平方米，总投资额约125 亿元，坚持深耕高能级城市如上海、杭州、南京、西安等核心城市；根据克而瑞23 年公司全口径销售、拿地金额测算投资强度7.4%，下行周期提高投资标准，量入为出优化配置投资资源。截止23 年末，公司总土储约4,100 万平方米，权益土储约1,800 万平方米，其中，一、二线城市占比约73%，高能级土储充裕。多元化业务方面，23 年公司持有型物业经营稳健，商业物业客流同比提升 30%、销售同比提升16%。长租公寓各项目经营质量良好，成熟期项目平均出租率 94%，租金收缴率持续保持 99%以上。代建业务高质量增长，截至23 年已布局全国57 城，累计签约管理面积超2870 万平，新进入9 个城市，并在一二线多城持续深耕。多元业务继续协同发力。

    董事会换届迎新，积极应对债务压力

    3 月17 日，公司发布董事会决议公告，选举徐家俊为公司董事长，徐家俊历任公司高级副总裁、董事会秘书等职务；副董事长由福田投控董事长季彤当选；其他董事会成员中来自富德生命人寿的候选董事为3 席。新任管理团队经验丰富、背景坚实，我们相信在新高管团队引领及大股东支持下，公司经营发展将继续稳健前行。

    截至23 年末，公司有息负债合计人民币919.06 亿元，同比下降约20.2%；其中，银行借款占比为75.52%，公开市场融资占比为24.48% ；长期负债占全部有息负债比重的55.56%；债务融资加权平均成本为4.36%。公司坚持稳健的财务管理方针，融资渠道多元，债务期限结构合理。截至23 年末，公司金融机构授信总额2,524 亿元，尚剩余授信额度1,680 亿元，授信额度较为充裕。从债券到期时点来看，截至3 月18 日，公司年内境内债余额91 亿元，分别于3、5、6、11、12 月到期；境外债余额4.8 亿美元于8 月到期。公司与金融机构均建立了良好的长期合作关系，外部债务融资能力良好，内部强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下加强资金流动性管理，积极应对偿债压力。

    投资建议：受市场下行影响，公司业绩回落明显，但销售仍维持行业第一梯队，主动优化配置投资资源，多元业务稳健发展。考虑市场下行影响，我们下调公司24-25 年归母净利润至9.07 亿元、9.22 亿元（原值为67.82、73.56 亿元），预测26 年归母净利润9.33亿元，对应PE 分别为19.90X、19.59X、19.35X，调整评级为“持有”。

    风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

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