结转规模收缩业绩承压，持有物业经营稳健，下调至“增持”评级金地集团发布2023 年年报。受项目结转规模和毛利率下降影响，公司年内业绩承压。公司土储相对充足，聚焦一二线城市，债务结构持续优化，多元业务经营稳健。受行业销售低迷影响，公司高价地项目结转和存货计提减值侵蚀利润，我们下调2024-2025 年并新增2026 年盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为9.6、10.5、12.4 亿元（2024-2025 年前值为42.3、46.2 亿元），EPS 为0.21、0.23、0.27 元，当前股价对应PE 为19.1、17.5、14.8 倍，下调至“增持”评级。

    营收利润同比下降，负债结构持续优化

    公司2023 年实现营收981.3 亿元，同比下降18.4%；归母净利润8.9 亿元，同比下降85.5%；经营性净现金流21.9 亿元，每股收益0.20 元/股，每股拟派发现金红利0.0197 元。公司收入下滑主要由于地产项目结转面积和金额分别同比下降21.1%和21.7%，利润受损主要由于地产项目结转毛利率由下降至16.16%（2022年19.96%），资产减值损失缩窄至24.2 亿元（2022 年36.9 亿元）。截至2023 年末，公司持有货币资金297.4 亿元，有息负债余额为919 亿元，同比下降20.2%；剔预负债率61.3%，净负债率53.2%，债务融资加权平均成本下降17BP 至4.36%。

    销售规模收缩，土储分布于高能级城市

    公司2023 年实现销售金额1535.5 亿元，同比下降30.8%；销售面积877.0 万方，同比下降14.0%。公司坚持深耕高能级城市，年内在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地面积95 万方，总投资额约125 亿元。截至2023 年末，公司总土储约4100 万方，权益土储约1800 万方，其中一二线城市占比约73%。

    持有物业经营稳健，代建和物业形成全新增长极公司商业物业销售同比提升16%，全年获取9 个轻资产服务产业项目；长租公寓成熟期平均出租率94%，租金收缴率持续保持99%以上。截至2023 年末，公司代建业务累计签约管理面积超2870 万方，其中住宅管理面积超1951 万方，签约货值超2399 亿元。截至2023 年末，金地智慧服务合约管理面积约3.91 亿方，其中在管面积约2.31 亿方，在城市服务及非住业态等战略赛道不断突破。

    风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

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