私有化背后四大原因：物流用地的稀缺与高甄选难度、行业由“布局”转为更精细的“布点”、稳定EBITDA、城市核心区的土地潜在变性机会。交易定价不算便宜但尚可接受，助力万科城市配套服务商战略更上层楼，对万科估值构成支撑，进一步利好侨城、保利、金地等低估值蓝筹，也利好国内物流地产商价值重估，关注潜在二梯队龙头南山、东百等。

事件：

公司公告，拟联合普洛斯管理层、厚朴、高瓴资本、中银投资，共同参与普洛斯的潜在私有化，报价3.38新元/股；另据公开媒体报道，万科出资占比21.4%，为单一最大出资方。

点评：

1. 私有化背后四大原因：物流用地的稀缺与高甄选难度、行业由“布局”转为更精细的“布点”、稳定EBITDA、城市核心区的土地潜在变性机会

1）物流用地的稀缺性和甄选难度高。从近期物流地产扩张可以看出，物流用地的获取并不如住宅开发那般简单，物流供地某种程度上更稀缺（难以给政府带来短期财政收入，更多在城市功能完善），而符合物流地产用地标准的“能赚钱”的地的甄选又需要考虑更多的因素，包括万科在内的新进入者在该事件之前难以很快扩张也是证据；

2）反映行业由快速“布局”转为精细“布点”，对价各方各取所需，稳定增长的ebitda保障对价成本。整体来说，普洛斯私有化，如果抛开公司原有股东的利益关系来看，更大程度上反映了物流地产行业第一梯队基本上已经通过基金模式完成了扩张阶段的“布局”，而后面在于行业格局的再分配和竞争以及受益于高端仓储需求提升带来的精细“布点”，前期快速布局更多依赖于基金周转、后期布点运营和节点位置选取要素更重要，从这点看，行业前期快速成长阶段的红利原有股东应该是已经充分享受到了，而国内的资金方也急需布局于稳定EBITDA的行业，因此两全其美，据行业内传闻，普洛斯的私有化早在酝酿 ；

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