事件：公司发布2021 年半年度业绩公告，营收录得双位数增长。

    　　报告期内公司实现营收1671.1 亿元，同比增长14.2%，归母净利润110.5 亿元，同比下降11.7%；实现结算毛利率24.9%（扣除税金及附加后为19.6%）。

    　　点评：当期住宅开发盈利承压，多元化经营板块表现出色，财务指标持续优化。

    　　1）房地产开发项目利润率下滑拖累整体净利润同比下降11.7%。2021H1 公司开发业务实现合同销售额3544.3 元，同比增长10.6%。当期开发业务结算面积1115.4 万方，结算收入1443.3 亿元（占比86.4%），分别同比增长6.2%及11.9%；房地产开发业务受限价等政策影响录得结算毛利率18.0%，较2020 年同期下降6.0pct。上半年公司新获取项目95 个，对应建面1505.9 万方、地价约1126.3亿元， 其中92%（按地价）位于一二线城市，拿地金额占销售金额比重约31.8%。

    　　2）多元化板块经营表现出色，长期增长动力十足。长租公寓:截至6 月底，泊寓以“布局33 个城市、开业14.8 万间”保持国内集中式公寓规模全国第一。

    　　2021H1 泊寓实现营业收入13.2 亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000 间。

    　　物业服务：2021H1 万物云实现营业收入103.8 亿元，同比增长33.3%。物流仓储: 2021H1 万纬物流营业收入同比增长64%至13.4 亿元（含非并表项目）。截至6 月底，万纬物流已布局44 城，累计开业项目建筑面积797 万方。商业开发与运营: 2021H1 商业板块实现营收36.29 亿（含非并表项目），同比增长19%；规划及在建商业建面549.3 万方，储备充裕。

    　　3）三道红线回归并保持“绿档”，各项财务指标持续优化。截至2021 上半年末，公司持有货币现金1952.2 亿元，扣除监管及受限资金的现金短债比约1.7倍；净负债率20.2%；剔预后资产负债率69.7%。截至6 月底，公司综合融资成本同比下降32 个基点至4.27%，同时维持行业领先信用评级。

    　　盈利预测、估值与评级：房地产开发项目利润率下滑拖累上半年公司整体净利润下降，财务审慎纪律为公司融资及并购优势打下坚实基础，长期来看仍存在一定盈利拓宽空间。考虑到公司合并报表已售未结合同金额较年初增长12%至7819.1 亿元，叠加公司往年多集中于四季度结算，预计公司全年业绩释放无较大压力。但鉴于近期房地产行业政策调控力度较大，行业整体盈利承压，我们下调公司2021-2023 年预测归母净利润为401.03 亿元（下调14.2%）、462.77亿元（下调11.8%）、534.75 亿元（下调7.1%）；当前A 股股价对应2021-2023年预测PE 估值分别为5.6/4.9/4.2 倍，H 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为5.0/4.3/3.7 倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期；多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期。

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