事件：近日，公司公布2022 年半年度报告。2022 年上半年，公司实现营业收入2069.2 亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%；实现基本每股收益1.05 元/股，同比增长10.7%。

    　　业绩实现稳定增长，毛利率及投资净收益下滑。2022 年上半年，公司实现营业收入2069.2 亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2 亿元，同比增长10.6%；毛利率20.5%，同比下降2.5pct；ROE为5.2%，同比增长0.25pct。在需求不足、市场低迷、企业暴雷的背景下，公司能逐步走出低谷，营收收入和归母净利润同步持续增长，经营业绩较为亮眼。报告期内营收同比增速高于利润增速主要由于上半年内公司毛利率下降2.5pct 至20.5%以及对联合营企业投资收益下滑导致投资净收益同比减少78.5%至6.2 亿元。

    　　销售下行，已售未结资源丰富。受到市场下行的影响，2022 年上半年，公司实现签约金额2152.9 亿元，同比下降39.3%，实现签约面积1290.7 万平方米，同比下降41.1%，销售规模仍居行业前列，在2022 年上半年克而瑞房企销售排行榜中位列第3 名。2022 年上半年，公司房地产开发业务结算面积1310.2 万方，同比增长17.5%，推动结算收入同比增长23.9%至1788.8 亿元。截至报告期末，公司已售未结资源4326.8 万方，较上年末下降7.4%，合同金额6672.7亿，较上年末下降6.1%。

    　　精准谨慎投资，可售资源分布均衡。公司2022 年上半年共获取新项目19 个，规划计容建面307.8 万方，权益计容建面213.1 万方，面积权益比例69.2%，项目总地价 386.8 亿元，地价权益比例为64.2%。投资持续聚焦重点城市，2022 年上半年新获取项目95.6%位于一二线城市。新开工面积1068.8 万方，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%，同比增长0.2pct。竣工面积1443.7 万方，同比增加17.8%，完成年初计划的37.0%，同比增长2.8pct。公司手中还有主要位于一二线在建、拟建、已完工的待售货值10756.2 亿元，较 2021 年底下降 4.9%，叠加约534.7 万方的旧改项目，仍可满足未来销售需求。

    　　万物云持续聚焦拓展，拆分上市获核准。2022 年上半年，万物云实现营收143.5 亿元，同比增长38.2%，其中社区空间服务、商企和城市空间服务、AioT 及BpaaS 解决方案服务同比增长分别为34.8%、39.7%、59.0%，占比分为为56.3%、35.6%、8.1%。截至2022 年上半年底，万物云已布局全国120 多个大中城市，签约管理的物业数目达4096 个，在管物业数目达到3035 个。万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，挖掘更多服务机会，报告期内新拓展6 个世界500 强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，4 个超高层地标项目。2022 年7 月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。

    　　万纬物流经营效益效率不断提升，开始尝试轻资产模式。2022 年上半年，万纬物流实现营收18.6 亿元，同比增长39.1%，符合上年年末既定目标，其中高标库营业收入10.4 亿元，同比增长13.0%；冷库营业收入8.2 亿元，同比增长94.7%。2022 年上半年万纬物流新获取5个项目，可租赁建筑面积合计37.8 万方，新开业73.5 万方，其中高标库57.8 万方，冷链园区15.7 万方；目前累计开业的可租赁建筑面积为901.4 万方，高标库稳定期出租率为91%，冷链园区使用率为78%。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积828 万方。万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式共管理3 个物流园区。

    　　租赁住宅规模行业领先，轻重并举巩固能力优势。公司租赁住宅业务实现营收14.8 亿元，同比增长12.3%。截至2022 年上半年末，共运营管理长租公寓20.99 万间，累计开业16.95 万间，已开业项目年均出租率94.0%，客户续租率为56%。为应对疫情冲击，公司创新自有渠道营销模式，加强拓展B 端客户的销售能力和服务能力，上半年泊寓自有渠道获客占比达到79%，较2021 年底增加1pct；线上平台注册人数达234 万，较2021 年底增长17%。公司商业业务营收40.1 亿元，同比增长10.4%，累计开业建面1194.8 万方，项目整体出租率为91.6%。

    　　商业业务继续通过轻重并举方式拓展项目，截至2022 年上半年底，印力输出管理项目达35个，输出管理面积231.3 万方。

    　　财务状况稳健，融资渠道通畅成本下降。2022 年上半年，公司完成发行29.9 亿元公司债，最低票面利率2.90%以及85.1 亿元境内外中票，最低票面利率2.95%。公司持续通过各类融资工具优化债务结构、降低融资成本。截至2022 年上半年底，公司有息负债金额为2802.3 亿元，其中一年以上有息负债占比77.6%，存量融资综合融资成本为 4.08%，较去年年末有所下降。

    　　截至2022 年上半年底，公司净负债率35.5%，剔除预收账款后资产负债率68.4%，现金短债比2.25，稳居三条红线中绿档企业。上半年内，实现经营性现金净流入82.9 亿元，延续13 年连续为正。

    　　投资建议：公司在手资源丰富，财务状况稳健，融资能力优异，物业、物流、长租公寓、商管业务齐头并进，面对目前的困境公司积极调整经营战略，截至2022 年中期，各业务经营业绩基本符合去年既定目标。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为2.08 元/股、2.29 元/股，以9 月1 日的收盘价16.84 元计算，对应的市盈率分别为8.1 倍、7.4 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

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