投资要点

    事件：

    2020 年4 月，公司实现合同销售面积303.8 万平方米，同比减少17.9%，合同销售金额479.5 亿元，同比减少20.3%；销售均价15783 元/平方米，同比下降2.94%。1-4 月累计实现合同销售面积1188.6 万方，同比减少8.2%；实现合同销售金额1858.3 亿元，同比减少11.3%；销售均价15634 元/平方米，同比下降3.42%。

    4 月新增10 个开发项目，计容建筑面积234.4 万方，权益建面123.3 万方，权益拿地金额35.22 亿元。

    点评：

    4 月销售略有下滑。2020 年4 月，公司实现合同销售面积303.8 万平方米，同比减少17.9%，环比减少20%；合同销售金额479.5 亿元，同比减少20.3%，环比减少13%；销售均价15783 元/平方米，同比下降2.94%。1-4 月累计实现合同销售面积1188.6 万方，同比减少8.2%；实现合同销售金额1858.3 亿元，同比减少11.3%；销售均价15634 元/平方米，同比下降3.42%。根据克而瑞销售榜单数据，公司稳居行业第三位，龙头地位进一步夯实。

    拿地态度仍偏谨慎，主要布局核心城市。公司4 月份新增10 个开发项目，拿地金额68.23 亿元，拿地总建面234.4 万方，拿地均价2856 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为14%，权益比例为52%。1-4 月份累计新增拿地金额177.1 亿元，拿地总建面480.5 万方，拿地均价3685 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为9.5%，去年全年该比例为36.7%。4 月拿地主要布局在二线城市，拿地金额占比为64%，金额占比较高的城市有：西安（24%）、大理（23%）、青岛（15%）、芜湖（14%）。

    财务杠杆稳健，现金流压力小。截至一季度末，公司净负债率为34.3%，在手货币资金为1732.7 亿元，短期借款和一年内到期的负债为897.8 亿元，短期偿债倍数为1.93 倍。一季度，公司发债成本明显下行，3 月发行一期“3+2”年期一般公司债，票面利率为3.02%，相较2019 年9 月发行的相同期限的产品，票面利率下行了53bp。另外，发行一期“5+2”年期一般公司债，票面利率仅为3.42%。

    投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为3.99 元和 4.59元，以2020 年5 月6 日收盘价计算，对应的PE 为6.6 倍和5.7 倍，维持买入评级.

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

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