核心观点

    　　公司拟将上海又一城购物中心项目开展公开募集基础设施证券投资基金（REITs）。本次开展公募REITs 有助于公司由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变，丰富公司业务结构、推动公司战略转型，探索公司第二增长曲线。公司奥特莱斯业态增速好于其他业态，是公司重要的利润来源。公司抓住机遇发展奥特莱斯业态，实现地域扩展，2023 年5 月，公司与四川成华区签署战略合作协议，拟在成都熊猫国际旅游度假区选址建设成都百联奥特莱斯广场。

    　　事件

    　　公司拟开展公开募集基础设施证券投资基金的申报发行，本次交易所涉及的物业资产为上海又一城购物中心项目。

    　　简评

    　　REITs 新政推动，购物中心REITs 项目有望落地。2023 年3 月，国家发改委发布将消费基础设施纳入公募REITs 的试点范围，提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。百联股份为华东地区线下零售龙头企业，覆盖百货、购物中心、奥特莱斯、超市等多种业态，拥有优质物业，物业面积超过469 万平方米，其中自有物业面积占比为48%。

    　　REITs 新政推动之下，百联股份首单购物中心REITs 项目有望落地。此次涉及的基础设施项目为上海又一城购物中心项目，该项目评估价值尚未确定，交易价格将按照不低于经国有资产评估备案的价格的原则确定。

    　　有望促使公司盘活存量资产，加快资金回笼，发展更具成长性的新业务。本次开展公募REITs 有助于公司由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变，丰富公司业务结构、推动公司战略转型，探索公司第二增长曲线。此外，该项目还将有助于公司重资产物业的自我循环和良性发展，并通过资产退出端对接资本市场，以退定投，反馈价值信息至前期物业资产的投资、开发、运营环节，对资产的全周期管理具有意义。

    　　奥特莱斯业态在零售业态中最具成长性，2022 年中国奥特莱斯行业实现逆势增长，销售规模增速为8%，高于其他零售业态。2022年全年新开业奥莱项目23 家，店数增长11%，在所有零售业态中店铺增长比例最高的。

    　　公司奥特莱斯业态增速好于其他业态，是公司重要的利润来源，2022 年公司披露的上海、无锡和南京三家奥特莱斯子公司的利润占当年公司归母净利润的46%。公司抓住机遇发展奥特莱斯业态，实现地域扩展，2023年5 月，公司四川成华区签署战略合作协议，公司拟在成都熊猫国际旅游度假区选址建设成都百联奥特莱斯广场，项目建成后集品牌折扣、餐饮、娱乐、度假休闲等于一体，打造辐射西南地区乃至国内外的微度假商业消费新标杆。

    　　投资建议：百联股份为华东地区零售龙头企业，运营优质奥特莱斯物业，在强品牌意识与消费惯性存在背景下，性价比消费趋势进一步驱动百联业绩增长。同时，REITs 新政有利于公司盘活存量资产回笼资金，加快新兴业务发展。我们预计公司2023-2025 年归母净利润分别为7.31、8.24、9.63 亿元，对应PE 31、27、23 倍，给予“增持”评级。

    　　风险分析

    　　1、商业空间标准提升。品牌方对商业空间的标准提升，公司需要从硬件和技术等方面提高商业空间的品质以吸引品牌方入驻，导致成本上升，同时面临因商业空间而流失品牌方的风险。

    　　2、居民边际消费倾向可能下降。消费者的消费习惯可能发生变化，降低边际消费倾向，需求不及预期。

    　　3、行业竞争加剧。截至2022 年末全国奥莱项目共266 个，同比增速10.83%，奥莱业态竞争程度可能加剧；2023 年全国拟开业的商业项目501 个，百货、购物中心、奥特莱斯等渠道间的竞争程度升级。

    　　4、电商分流依旧存在。各大电商平台具有不同程度的“低价名品”的渠道，如拼多多百亿补贴，会对奥莱业态产生一定的分流。

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