核心观点

    业绩维持稳健增长，可结算资源充足。公司2020 年上半年实现营业收入1463.5 亿元，同比增长5.0%，实现归母净利润125.1 亿元，同比增长5.6%。

    公司收入增长主要来源于结转规模的上升，2020 年上半年结算面积1049.8万方，同比增长24%。此外截止至报告期末公司已售未结金额达6953.3 亿元，较上年末增长14.2%，足以确保未来业绩的持续增长。2020 年上半年公司毛利率为31.8%，较2019 年下降4.4 个百分点；归母净利率为8.5%，较2019 年下降2.1 个百分点。

    销售恢复投资审慎，物业服务战略升级。公司上半年销售金额3205 亿元，同比下降4%，主要由于推货节奏受到疫情影响，二季度起销售已明显恢复，预计三季度能够实现同比转正。上半年公司维持审慎的投资策略，获取新项目55 个，对应建面980.2 万方，土地投资金额524 亿元，土地投资强度仅16%。万科物业上半年实现营收67.0 亿元，同比增长26.8%，签约面积6.8亿平，在管面积5.2 亿平，上半年新增签约面积5300 万方。万科物业首次提出“三驾马车”战略，布局在原有住宅和商企的基础上新增物业城市模块。

    净负债率进一步下降，财务稳健融资优势明显。公司始终维持稳健的财务策略，2020 年上半年的净资产负债率进一步下降至27.9%，较2019 年底下降6.8 个百分点。截止至2020 年6 月在手现金1942.9 亿元，一年内到期的有息负债为968.2 亿元，现金短债比高达2.0 倍，较2019 年底进一步上升。公司整体负债结构合理，评级持续稳定，融资端优势明显。

    财务预测与投资建议

    维持买入评级，上调目标价至35.28 元（原目标价为32.72 元）。由于股本数调整我们调整公司2020-2022 年EPS 的预测至3.92/4.58/5.34 元（原值为4.09/4.68/5.58 元）。可比公司2020 年估值为7X，考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态项目，向轻资产化运营，应享有更高估值溢价，我们给予30%的估值溢价得出9X 估值，对应目标价35.28 元。

    风险提示

    房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

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