事件：公司24 日公布2016 年报：全年实现营业收入279.7 亿，同比增长18.67%；实现归属于上市公司股东净利润30.2 亿，同比增长64.42%；EPS1.36，同比增长17.24%。

融资困局破茧，激励机制创新。公司是国内首家B 转A 股民营房企，吸收合并完成后：1）公司彻底解决江苏新城与其控股股东之间的同业竞争问题；2）突破B 股融资窘境，破茧重生；3）公司2016 年11 月首期限制性股票激励计划已经实施完成，授予价格为6.90 元/股。其中解锁条件为2016-2018 年净利润达到25 亿、35 亿、50亿，同比增长36%、40%、43%，其中2016 年完成目标的126%。

双轮驱动，探索轻资产模式。公司坚持住宅和商业双轮驱动，全年实现营业收入279.7 亿（+18.67%），其中物业出售权益结算金额270.5 亿（结算均价约为9849 元/平方米），出租收入贡献约4.4 亿元， 2016 年公司按公允价值计量的持有物业对公司贡献利润5.82 亿，其中公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs 产品（贡献利润1184 万），拓展商业地产退出变现的渠道。

销售量价齐升，三四线城市贡献增长。公司2016 年全年销售面积575.00 万（含合营项目101 万方），增长48.76%（前值+25.0%）；销售金额650.6 亿（含合营项目170.85亿），增长103.76%（前值+30.3%），销售均价11315 元/平方米，增长22.61%。按照CRIC 排名，公司2016 年销售金额增速跑赢行业平均40%的增幅，排名全国第15 位，排名提升6 位。由于预收款大幅增加，公司期末货币资金134 亿元（+107.15%）。公司三四线城销售金额比例增加，我们统计公司2016 年一二线与三四线的销售金额分别增长85%和123%，二者比例为45%：55%（2015 年为50%：50%）。

加大“1+3”布局，全年销售预超850 亿。公司2016 年全年新增土地储备共40 幅，总建筑面积1424.22 万平方米（住宅1060.97 万方，商业地产363.25 万方），新增权益可租售面积1056 万方（权益地价363 亿），同比增长125%。其中位于一二线和三四线城市分别为534 万方和522 万方。公司储备初步完成了 “1+3”战略布局。截至2016 年末，公司房地产项目权益面积3015 万方，公司（59 个子项目）在建面积为1307.36万方（含合营项目），优质土储为17 年销售提供基础，预计今年将突破850 亿大关。

投资建议：公司土储优质，激励得当，积极探索轻资产模式，实现业务双轮驱动，我们看好公司后续业绩表现，预计公司2017-2019EPS 为1.84、2.35、2.63 元，对应PE倍数为7.9X、6.2X 和5.5X，对应目标价20.1 元，首次覆盖，给予买入-A 评级。

风险提示：地产市场风险爆发、四季度调控大幅影响销售。

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