事件：10 月29 日，万科发布三季度报告。前三季度营业收入241,4.91 亿元，同比增加7.85%，归属上市公司股东的净利润198.62 亿元，同比增加8.89%。

    　　推盘积极进取，拿地审慎均衡，多元业务持续发力1）销售复苏显著：前九月，公司实现销售面积3264.8 万方，同比增长6.6%；销售金额4927.6 亿，同比增长3.6%。得益于三季度房地产市场复苏明显以及积极的推盘策略，公司三季度销售额同比增长30.3%；2）均衡拿地积极推盘：前九月，公司拿地面积1832.3 万方，新开工面积2830 万平方米，占全年开工计划的96.9%，公司在保持审慎的拿地态度的同时，将在手项目积极推盘销售，周转效率持续改善；3）多元化业务持续发力：除房地产开发业务外，公司资管、物管、商业、物流地产各项业务板块持续发力，租赁住宅物业新开业8500 间，成熟期项目出租率达到95.3%；新拓展4 个物业项目，物业仓储业务板块总建筑面积1106 万方。

    　　业绩稳健增长，盈利能力稳健，未结项目持续增厚1）三季度收入业绩持续复苏：前九月，万科实现收入2414.9 亿，同比增长7.9%；实现归母利润198.6 亿，同比增长8.9%。第三季度收入同比增长12.5%，归母利润同比增长14.9%。三季度公司项目结算快速增长，带动业绩持续复苏。2）净利润率维持稳定，毛利率小幅回落：前九月，公司毛利率29.94%，净利润率12.45%，相比2020 年中期分别-0.28pct 及-1.87pct；受2017 年前后高价土地陆续竣工交付，结算成本中土地成本占比有所上升，对整体利润水平有一定影响。3）已售未结项目持续增长：已售未结算项目面积4913.1 万方，同比增长14.6%，金额7248.8 亿，同比增长19%。销售持续复苏下，储备项目持续增厚，后续增长具备保障。

    　　财务结构稳健，现金回款充沛，抗周期波动能力强1）资本结构保持合理稳健：截至2020Q3，万科扣除预收账款及合同负债后的资产负债率74.2%，相比2020 年中期下降1.3pct，净负债率27.6%，相比2020 年中期上升0.6pct，现金短债比1.96，各项财务指标保持稳健；2）现金管理量入为出合理发展：三季度，公司经营现金流入1263.82 亿，流出1156.07 亿，经营活动产生的净现金流107.75 亿，销售回款与拿地支出相匹配，保持一定的拿地力度的同时，保持了公司现金流的稳定。

    　　投资建议：作为境内龙头房企，万科土地储备布局均衡，全国化布局下，抗风险能力较强。三季度以来，在公司积极推盘的策略下，房地产业务销售持续复苏。在融资收紧下，公司经营风格稳健，内生增长能力较强，相对于中小型房企，公司土地储备优质充沛，经营风格稳健进取，多元化业务在细分子行业均处于龙头领先地位，公司业绩抗周期能力不断齐声，行业市占率有望继续提升。预计公司2020-2022年EPS 为4.00、4.73、5.54 元，对应当前PE 为6.88x、5.82x、4.97x，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，融资环境超预期收紧

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