2023 年预计实现归母净利润4.70-7.04 亿元

    　　公司1 月30 日发布业绩预告，预计23 年实现归母净利润4.70-7.04 亿元，同比扭亏为盈。考虑到房地产市场情况，我们调高23-25 年资产减值损失、调低毛利率，调整23-25 年EPS 至0.30/0.62/0.75 元（前值0.43/0.80/0.96元）。可比公司平均24PE 为10.72 倍，考虑到公司业绩持续性、核心城市资源充沛，我们认为合理24PE 为14.56 倍，维持9.03 元的目标价，对应1 倍PB（以22 年末剔除永续债的归母净资产计算），维持“买入”评级。

    　　2023 年业绩反转，未来待结转资源充沛

    　　2023 年是公司业绩扭亏为盈之年。一方面，2022 年由于交易性金融资产的波动导致业绩亏损，而2023 年该影响由负转正（基于持股数据估算，我们预计2023 年盈利1.7 亿元，2022 年亏损15.3 亿元）；另一方面，公司重点项目天坛府等逐步进入结转期，带动房地产业务稳健经营夯实基本盘。但相对而言，公司业绩预告区间低于我们此前预期（9.7 亿元），我们认为可能在于京外项目减值等影响，这也是2023 年多数房企都将面对的现象。而考虑到公司项目主要聚焦北京，我们认为减值影响相对有限，公司依然是市场上稀缺的具备充裕未结转资源保障未来业绩的房企。

    　　北京资源充裕，受益城中村推进

    　　根据中指院的数据，2023 年公司实现销售金额454 亿元，同比+46%（具体以公司实际公告为准），权益销售金额位居北京市场第二位，已经是公司连续第四年进入TOP5。23 年公司拿地金额151 亿元，拿地强度33%，其中在北京继续获取2 宗地块，拿地总价114 亿元，权益比例64%，按政府指导价测算货值165 亿元，有望成为2024 年销售的重要来源。公司和北京城建集团在北京拥有深厚的城市更新资源，已成立专班跟进城中村改造业务。近期城中村改造落地速度加快，广州、深圳方案对于北京亦有参考意义。

    　　我们看好公司抓住城中村改造的机遇，进一步扩充北京优质项目资源。

    　　回购注销如期启动，剔除金融资产后的估值较低2023 年11 月公司公告将全部首次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。根据1 月30 日公告，首次回购股份将于1月31 日注销，占总股本的4.51%，有望显著增厚股东权益。截至23Q3，公司金融资产账面价值达到53.5 亿元，1 月30 日最新市值100 亿元，剔除金融资产后仅为47 亿元，以我们预计的23E/24E 归母净利润6.8/14.0 亿元计算，调整后23/24PE 仅为6.9/3.4 倍。

    　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。

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