核心观点：

    　　公司发布2023 年半年度业绩预告：23H1 公司预计实现归母净利润3.00-3.60 亿元，同比提升4.16-4.76 亿元；预计扣非后归母净利润为2.50-3.00 亿元，同比提升3.79-4.29 亿元，均实现扭亏为盈。

    　　23Q2 业绩同比高增，但较疫情前仍有恢复空间。拆分看23Q2 预计公司归母净利润为0.88-1.48 亿元，同比提升3.60-4.20 亿元，恢复至19Q2 的31.53%-52.92%；扣非后归母净利润为0.57-1.07 亿元，同比提升3.32-3.82 亿元，恢复至19Q2 的24.59%-46.07%。22Q2 受上海地区疫情影响公司经营受创严重，低基数下实现同比高增长。

    　　把握市场复苏机遇，加快经营修复。23H1 随着宏观经济复苏、线下消费迅速回暖，公司把握国内市场形势好转的机遇，在提升数字化能力、聚焦核心商业价值等方面持续创新变革，积极培育更多经济增长动力源。根据百联集团公众号，端午假期公司整体销售较2021 年端午增长20%，其中百联中环/百联又一城/百联川沙销售均增长约30%、百联嘉定购物中心销售增长达60%、第一八佰伴端午当天销售增长1.5 倍。

    　　发力公募消费基础设施REITs，盘活资产提高效率。公司响应上海“REITs 20 条”号召，积极由重资产模式向轻资产发展转变，7 月13日公司公告拟将上海又一城购物中心有限公司作为基础设施项目申报发行公募REITs，并且公司和/或同一控制下的关联方将认购不低于20%的REITs 公募基金份额。此举符合公司重资产剥离、向轻资产运营转型的整体战略，有利于公司业务结构和盈利模式多样化。

    　　盈利预测与投资建议：预计23-25 年公司归母净利润7.55/8.98/10.05亿元，当前市值对应2023-25 年PE 分别为30X/25X/23X，维持合理价值14.80 元/股的判断，对应23 年PE 为35X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：宏观经济波动；疫情反复；行业竞争加剧；项目推进低预期。

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